以上海200万一套的刚需住房为例，如果首付比例从5成提高到7成，那意味着购房者在首付阶段的支出需增加40万。对于刚需购房者而言，这是一笔难以负担的巨款、也是难以逾越鸿沟，过去十年因为首付难以凑齐，眼睁睁看着房价上涨而买房无望。
我在去年八月的新浪微博上就曾经提出，今年会有城市里退出限购。在今年四月沈阳观点地产论坛上，笔者（新浪财经专栏作家）也说过限购已经不重要，限贷才是核武器。
不管现在放松限购的是28个城市还是30个城市，全国总共也只有46个城市实行了限购政策，就算全部放开，对全国的房地产大势也没有什么了不起的影响。限购政策究竟对谁起了作用？
限购政策针对的主要是投资投机性需求，国内大多数城市房价持续上涨的预期已经被打破，海外住宅已成为投资价值洼地，所以炒房团一类的投资客在国内基本销声匿迹了。根据世联地产今年上半年的分析报告，房地产市场投资客比例已经从2007年的39.5%一路下滑到今年的10.7%，也印证了这一点。
限购对改善性需求是有一些影响的。但其影响的主要是相对经济条件比较好的、再次改善型需求的部分客群，而这部分客群所受影响并不是很大。以上海为例，根据克而瑞2013年和2014年上半年的数据统计，再次改善型需求成交所占比例分别为23%、19%。
限购政策对于刚需客群可以说影响很小。
当然一线城市不适宜放开限购，因为一方面其房价已经过高，供求紧张的矛盾尚未得到根本性缓解，另一方面一线城市是政策的标杆，对舆论和市场有敏感的导向作用，需要慎之又慎。
其实真正影响住房市场的还是限贷政策。限贷政策包括显性的房贷成数、房贷利率，也包括隐性的贷款区域风险提示、审批放款流程等。
以上海200万一套的刚需住房为例，如果首付比例从5成提高到7成，那意味着购房者在首付阶段的支出需增加40万。对于刚需购房者而言，这是一笔难以负担的巨款、也是难以逾越鸿沟，过去十年因为首付难以凑齐，眼睁睁看着房价上涨而买房无望。巨大的首付压力，已经将很大一部分刚需人群拒于“门”外。
而以贷款100万元、贷款期20年为例，贷款利率从基准利率的85折到上浮10%，贷款人每月增加还款支出960元。每月还款增加影响刚需购房的人数究竟有多少？我们不得而知。依据国家统计局2013年统计公报显示，城镇居民人均可支配收入中位数为24200元，扣除居民食品消费支出占消费总支出的比重35.0%，则城镇居民每月可支配收入中位数为1310元，可以说，每月增加500元的还款支出几乎是难以承受的，这对刚性需求的挤出效应是巨大而显见的。
新浪财经根据中国指数研究院上海公司的统计分析，上海区域房价优惠5-10%，销售量会明显提升甚至可能会翻倍，按照上海200万元/套的刚需房，价格优惠可以使购房者少支出10-20万元，按照贷款100万、10年期、首付5成，相当于每月可以少还至少800元，这从另外一个侧面说明，房企用价格补贴房贷利率上涨的部分，仍然是可以促进刚性需求入场的。如果房贷适当放松贷款成数或者适当降低贷款利率，对市场需求的释放将是更加明显的。
此外上海银监会近日发出对无锡等地开发贷款的风险预警提示，将从心理层面和操作层面影响到银行住房贷款的发放，并且影响到贷款额度、利率以及放款速度，进而间接影响到贷款人是否能够按时取得贷款从而享受销售优惠政策，甚至影响到住房的购买意愿。
(本文作者介绍：现任新城控股集团有限公司（1030.Hk）高级副总裁，同时担任江苏新城地产股份有限公司监事。)
文/新浪财经专栏作家 欧阳捷
