国务院发展研究中心副主任刘世锦日前表示，中国经济由高速增长向中高速增长的转换过程还没有完成，中高速增长的底尚未探明，在此之前经济下行的压力始终会存在。在他看来，过去中国经济高增长主要靠投资和出口拉动，投资中基础设施投资和房地产投资又占大头，因此，中国的高投资要下来，就要三只靴子落地，即基础设施、房地产和出口三只靴子要落地。
从三只靴子现状看，两只已经落了下来。出口增速动辄20%以上的时代已经过去，当前出口增速仅有7%的水平，今后几年基本上会维持在这个水平上。而基础设施投资高峰期是2000年左右，最近几年实际比重在逐步降低。现在面临的第三只靴子，房地产靴子何时落地？只有房地产靴子落地了才能找到未来中国经济增长的底线，或中国经济增长探底，否则经济增长压力存在。在他看来，房地产靴子落地估计就在一两年内。当高投资落到位以后，未来中国经济增速或稳定在6%左右。
对于刘世锦副主任这段话，其实最为核心的是两个问题，一是早几年国内经济高速增长已经不可持续了，因此当前经济增长速度向下调整不仅是整个领导层的共识，也是当前国内经济的常态。市场根本就不用着刻意认为经济增长没有达到多少速度就有多少压力。二是未来国内经济增长下行的底部在哪里，什么时候出现？出口及投资已经给出明确的答案，而不确定的因素主要在于房地产市场，即房地产靴子在什么时候落下。也就是说，当前正在进行房地产市场周期性调整有多久，其深度又在哪里？他给的答案是在两年内，但调整的深度则没有答案。
其实，刘世锦副主任“房地产靴子落地”的比喻，给当前的房地产市场一个清楚明确的信号（因为刘世锦作为国家最高层的经济顾问，他这些话不仅是讲给市场听的，也是讲给习近平总书记听的）。首先，对于当前国内房地产市场的周期性调整，它是当前国内房地产市场发展一种趋势，是市场力量使然的客观存在，而不是政府房地产政策的结果。因此，中央政府只是会顺应其趋势，而不会由于这种周期性调整再出台政策干预之。同时，对于地方政府对这种房地产市场周期性调整人为干扰，中央政府知道这种人为干扰实际上能够起到作用是十分有限的。这就是为何中央政府对地方政府对房地产市场的周期性调整的人为干扰会默许的关键所在。
其次，当前国内的房地产市场周期性调整是一个渐进的过程，它并非一蹴而就的。既然房地产市场调整是一个过程（刘世锦认为两年可以完成），那么要确定国内房地产市场调整在何时完成是相当不容易的。因为，住房作为一不动产，它没有全国统一的市场，而是分割为无数个不同的市场。不仅现在不同市场的泡沫程度不一样，而且不同市场的调整速度也会不一样。这就使得国内不同房地产市场的周期性调整的时间及深度都会不一样。因此，国内不同房地产市场的周期性调整会在多长的时间完成、不同市场的调整深度如何都是相当不确定的。估计这些还得根据国内外经济形势的变化走一步看一步，或房地产靴子何时落地是不确定的，但国内房地产市场的周期性调整不会停下是一定的。而这种房地产市场的周期性调整既有产品结构调整，也有房地产市场的价格全面回归理性。
第三，去除房地产作为宏观调控的工具性十分明显。我们可以看到，前十几年国内房地产市场之所以会越是调控，房地产市场发展越是火热；越是调控，房地产市场价格越是飚升。何也？核心的问题就是政府把房地产作为宏观经济增长的调控工具及投资者赚钱之工具。也就是说，如果经济增长过热，就用房地产宏观调控政策压一压，以此来降低经济增长速度；如果经济增长放缓，又通过政策鼓励房地产投资来拉抬经济增长。刘世锦的讲话中就是要改变这种观念，让房地产业仅是一种满足民众基本生活需求的行业。这也意味着当前的房地产市场要全面地转型为居民消费为主导的市场，而不是少数人赚钱之工具。
总之，房地产靴子何时落地，尽管刘世锦给出了时间表，实际上是相当不确定的。不过，房地产靴子落地，不仅意味着找到中国经济增长速度的底部，更为重要的是意味着要求当前房地产市场全面转型，要求房地产市场价格回归理性，否则房地产靴子如何能够落地？中央政府对此已经有了明确的态度。
作者：易宪容，著名经济学家、中国社科院金融研究所研究员。他被称为“房地产平民代言人”。作为一位以“敢言”著称的学者，易宪容的辞职在网络上引起了较大反响。2010年12月，被30万网民公推为与戴旭、郎咸平、张宏良、于建嵘、郭亦平、时寒冰、曹建海、孙锡良等人并列的“中国互联网九大风云人物”之一。
