刚需都去挤华山一条路了，所以北京的商品房市场只剩下改善型需求，腰斩一半，也就一点也不奇怪了。而且只要自住房政策不改变，这种情况就不会改变，所以这种扭曲的政策对于北京楼市的影响绝不会是短期的，北京的房地产企业必定要调整策略了。
北京市场前景十分不妙。四月份和5月的情况证明了这种场景将是长期的。
为什么呢？因为北京推出了一个扭曲的政策，叫做自住商品房。
这个政策是让有资格在北京买房的人可以以低于市场价百分之三十的价格去购买商品房，前提是政府要享受百分之三十的产权。按照目前六环以外的商品房单价两万元计算，买到这样房子的人至少可以享受每平方米六千块钱的优惠，也就是说，按照户均100平方米计算，业主可以获得六十万元的巨大利差。即便按照政府可以获得百分之三十的转让收益，买房的业主也至少可以获得四十万元。这对于刚需客户来讲无疑是一个天大的馅饼。
近日，北京住房市场爆出两条重要新闻。一条是，北京自住房摇号求供比达到68：1。另一条是，北京房地产市场成交量相比去年几乎腰斩。
这两条新闻的背后说明什么呢？
首先，自住房政策的推出，使得有人可以只用70%的钱，就买到梦寐以求的商品房，尽管他只取得70%的产权，但那又有什么关系呢？反正房子暂时也不会卖。至少六十多万的差价可是很多人一辈子才能挣到的，这就产生了68：1的人去抢自住房。当然也有可能有的人要等六十八年才能买到这样的房子，但政策成功地将供不应求的矛盾转化到了博彩的心理自慰上。
其次，这样的政策把相当一部分有能力有资格的刚性需求吸引到了自住房，北京五环以内的新房很少，绝大部分供应都在五环六环之外，这些楼盘绝大部分是刚需楼盘。有了自住房的巨大利差诱惑，刚需的楼盘自然也就很难卖得动了，即便是降个10%或者15%，当时客户也未见得会动心。而降15%可能这些刚需楼盘基本上要亏本卖了。
刚需都去挤华山一条路了，所以北京的商品房市场只剩下改善型需求，腰斩一半，也就一点也不奇怪了。而且只要自住房政策不改变，这种情况就不会改变，所以这种扭曲的政策对于北京楼市的影响绝不会是短期的，北京的房地产企业必定要调整策略了。
现在的北京住房市场依然是个政策市。五万套的自住房相当于北京市商品房新房市场的一半，这与中央政府所提倡的以市场化为主导的思路是否相悖呢？
文/新浪财经专栏作家 欧阳捷
(本文作者介绍：现任新城控股集团有限公司（1030.Hk）高级副总裁，同时担任江苏新城地产股份有限公司监事。)
