仅仅三个月前，香港新盘大幅降价，楼市“崩盘说”沸沸扬扬，但三个月后，一二手楼市量价齐升，“崩盘说”已销声匿迹。为什么香港楼市“崩盘”不成呢？内地楼市又是否真的会崩盘呢？
三个月前，香港新楼盘开盘价格纷纷大幅下调，最高下调竟达40%，楼市“崩盘”的说法甚嚣尘上，国际货币基金组织也警示香港要小心房价“无序下跌”。然而仅仅三个月后，唯一“无序下跌”的，或许只是一众分析人士的眼镜。
“五穷六绝”变“小阳春”
在本该“五穷六绝”的今天，香港楼市不但没有“绝”，反而进入了如假包换的“小阳春”。今年初出现的全港均价同比下跌情况已改写，以今年上半年计，占香港楼市主流的二手市场量价齐升，其中6月份二手楼成交登记量更创下去年政府推出重税调控16个月以来新高。全港10大指标性小区二手成交量比去年下半年升近60%，成交均价也有8个出现回升，其中沙田第一城成交均价今年上半年竟升了7.6%。
占比较少的一手新盘也同样炽热，本月总成交量比上月翻了一番。其中由信和置业推出的新界新盘“逸龙湾”，未曾截止认购已经超购8倍。在一二手同时畅旺的情形下，去年下半年裁员压力巨大动辄游行示威的地产中介业又赚得盆满钵满，中原地产日前宣布，6月香港佣金收入预计达3亿元，也创下过去16个月来新高。
曾一面倒看跌今年楼市，甚至预言楼价将暴跌的券商分析机构，也纷纷“打倒昨日的我”。去年底曾经发表报告，预言今年香港楼市将大跌20-30%，平均跌幅25%的摩根大通，本月报告称，由于新盘、二手销售均理想，香港楼价不会显著下跌。该行还大手笔调高了一堆地产股的评级，其中新世界、发展目标价竟然被上调57%，恒基地产目标价也上调超过52%。
“动作敏捷”的还有花旗银行、中资交银国际等券商。其中过去长期看空香港楼市的花旗本月也发表报告，赫然指并未明显下跌的中小型住宅楼价经过15个月“整固”，目前已经“见底”，今年内不会再下跌。
“资金出逃”变“热钱涌入”
全球的房地产市场，历来都是最难以预测走势的市场，因其深受政策、货币供应、经济情况等各种因素影响。这一次香港楼市的“大逆转”，大约在今年5月已经有明显的迹象。
香港楼市自2009年来猛烈上涨超过一倍，根源即在于美联储和中国内地共同推出的量化宽松和“四万亿”措施，令涌入香港的资金狂炒本地资产。原本在美联储宣布将退出量化宽松措施时，外界都相信香港楼市狂飙也到了尽头，然而近期美联储不断暗示要视乎市场情况来决定退出QE，并迟迟不提及加息步骤，原本预期中的资金流走并没有发生。
不少分析者去年并没有想到的是，欧版“量化宽松”竟然横空出世，接力美国，历史性地推出了负利率政策，以防止欧元区陷入通货紧缩。欧央行[微博]在逼迫资金离开银行的同时，大量资金也同时离开了欧洲，流入全球收益较佳的市场，而香港继续成为其首选。
于是，市场仅仅警惕了几个月的“资金流走”，就惊讶地看到“热钱涌入”的事实。六月以来港元持续强势，对美元汇率持续贴近7.75的强方兑换保证水平，甚至在19日离奇地出现在7.7498汇率的交易。有交易员推测，可能存在境外机构急需大量港元，太过急切以至于来不及向金管局以7.75的价格买入。
楼市过高的证据真的可靠吗？
市民大都认为，香港楼市的转捩点，是港府5月中旬宣布放宽“双倍印花税”，将卖掉旧房换新房的买家免交双倍印花税的时限，从签订临时合约开始计算，延后到签订正式合约开始计算。从实际应用上考虑，仅仅将缴税时限放宽几十天，对买家而言并没有非常大的利好。然而这项微小的修订犹如平地一声雷，楼价随即连续上升三周。
“基本经济学告诉我们，市场情绪和心理状态严重影响入市意欲”，香港经济学家关绰照认为，原本政府作出这个小修订，是希望推动开发商更快推盘而增加楼市的供应，但是明显好转的楼市气氛和成交量说明市民的解读是严厉的调控政策已经开始松懈，而这会让过去两年积压已久的需求迅速释放，市场很可能出现前美联储主席格林斯潘常说的“非理性亢奋”。
其实，要说楼市会不会“崩盘”，或许首先应该追根溯源地问问，楼市真的让民众不能承受地“过高”了吗？
此前许多机构用民众收入中位数与房价比例计算，算出香港房价全球第一高；IMF则以楼价和租金回报相比，得出租金回报已大幅低于历史平均值的结论，但事实上这两种方式都不能说明房价真的泡沫巨大。
用全球各地民众收入中位数与房价相比的问题在于，许多地区并不像香港这样有50%的民众都居住于政府的“公屋”(廉租房)之中，这些人并非潜在购房者，因此如果计算收入中位数，或许应当计算另外50%的居民，而这些人的收入显然更高。用租金楼价相比的方法，则忽视了利率大幅变化的因素，过去租金回报高的时代银行利率其实比租金更高，而近几年租金回报虽低，利率却更低甚至接近于零。
这样来看，在两项指标中香港表现都并不过分。更重要的是，直到15年后的2012年，香港大部分地区房价才重回1997年水平，这样的升幅也并不算快。香港城市大学教授、经济学家曾渊沧在其著作《楼市崩溃？》中引述历史资料指，过去香港的楼市升势普遍持续15年左右，而从2003年低点至2012年高位还不到10年，如果不是政府的强行控制，楼市的升势其实并未完成。因此他认为，目前房价虽然存在泡沫，但需求依然旺盛，也因此跌幅会比较有限，不太可能“崩溃”。
目前各方分析人士即便对未来还有分歧，但显然香港楼市“崩盘说”已经销声匿迹，而这一切转变都发生在短短几个月之间。在几个月前香港楼市摇摇欲坠时，内地楼市“崩盘说”也开始流行。然而我们要看到，不少情况同样与香港颇为相似，例如全球流动性持续宽裕，官方对于楼市调控措施的细小“微调”，加上旺盛的市场需求，或许会让最终的结局，出乎不少人的意料之外。
文/新浪财经香港站站长 彭琳
(本文作者介绍：北大毕业后赴港留学，任职多年，贴身体验国际金融中心枯荣动荡。)
