内地众多地方政府年年都在起劲甩卖土地的同时，香港特区政府却总是因为寸土难寻而焦头烂额。
说房子在香港是必需品，不如说是“急需品”，就算不去管每年几万对结婚新人要买房的需求，光是特区政府公屋（类似廉租房）轮候册上，就有超过25万低收入人士在排队等候。
是香港缺乏土地吗？非也！香港至今只开发了不到30%的土地，大部分集中在港岛、九龙，还有超过70%的土地尚未开发，它们主要集中在新界，从卫星图片上看，新界还完全像是一个还没开发的农村。
新界东北地区的广袤沃土，只要开发500公顷就可解决数十万人居住、就业问题。特区政府筹划开发新界东北也已超过16年，但近日依然遭受大批市民抗议而寸步难行。
这让不少人看不懂，土地、房屋供应均奇缺的港人，为什么自己与自己作对，反对开发新界东北地区，建设新市镇呢？
（香港密集的住宅区）
【港人反对开发土地】
港人的“反常”，一般被归结为三个原因。
首先是环保因素。环保与发展的矛盾早已成为全球性难题，香港的环保势力同样强大，以至于特区政府要填海造地，要问白海豚反不反对；特区政府征收农田，要问庄稼同不同意。自认为能与白海豚、庄稼“直接沟通”的环保组织，以开发新界破坏耕地资源为由，一直极力反对特区政府的发展计划。
原因之二是微妙的反“自由行”情结。新界东北开发计划不但涉及建房用地、商业研发和发展用地，同时还涉及建设内地“自由行”边境购物城用地，以及中港经济合作区。有些反对者担忧这将容易导致新界东北地区，最终成为内地民众不用签证就可以进入的“特区之特区”，带来更大内地游客压力。
原因之三是对于开发计划涉及官商勾结的怀疑。特区政府的发展新界东北地区计划筹划已久，不少开发商过去多年不断买入、囤积新界农民手中的土地。同时，新界东北未来的建设中，也不可排除地有多家开发商加入，部分港人因此批评政府“利益输送”、“官商勾结”。
【三原因背后的隐情】
不过，如果我们仔细推敲以上三个因素的细节，可以轻易发现反对背后的隐情。
其一，新界地区并非全是耕地，多达数千公顷土地甚至长年荒废，杂草丛生。而且根据统计，香港市场上的农产品来自新界东北地区的也只有3%左右。香港作为全球进出口贸易最活跃的城市之一，这3%的农产品显然不是无法取代的。
其二，虽然多个反对团体高举“保卫新界东北”的旗帜，但大多数反对团体并非新界原居民，例如由当年反高铁人士“旧酒装新瓶”成立的“青年重夺未来”团体，与香港不少激进反对党派有着千丝万缕的关系。
所谓“一朝学得胡儿语，登上城头骂汉人”，这些并非新界原居民的反对者家住新市镇，却反对兴建新市镇，犹如此前他们坐着地铁去立法会前反修建高铁，站在会展中心反对填海，这种自我矛盾的行为，背后原因不难推断。
其三，特区政府真的勾结开发商吗？并非如此。早在香港成为英国殖民地之时，虽然英国国王拥有香港主权，但却受制于割让条约中一条款：“保障原居民利益”，新界的土地依然由原住民拥有。对此，英国陆续推出了所谓的“土地使用条例”（Land Utilization），规定虽然新界原居民拥有土地，但土地只能用来做农田，不能有其他用途，要修改用途，例如建屋，需要港英政府批准，以此限制原居民的利益。
1972年港英政府更出台了“新界小型屋宇政策”，也就是俗称的“丁屋政策”，规定每名男性新界原居民，年满18岁均可向政府申请土地，兴建一栋不高于3层，每层不超过700平方英尺（约65平方米）的住宅，无需补地价。这一政策让原居民不害怕失去土地，港英政府因此顺利地在新界多个地区征得了土地完成新区开发。
这个政策在1997年香港回归中国后，按照《基本法》的规定被延续下来。在这个“丁屋政策”下，不少“男丁”众多的原居民家庭，以及不准备自己兴建“丁屋”的原居民，在新界各村落的村长、乡绅们牵头之下，与开发商合作，收集原居民的“丁权”后可建成豪宅出售。这对原居民而言，可获得卖地的收入，村长、乡绅们可得丰厚中介费，对发展商而言，则获得了较低价的土地。
这种买卖土地形式，在香港有个很形象的比喻：开发商是“蛇头”，乡绅当“猫狗”，“猫狗”劝原居民卖地给中介公司，土地最终落入“蛇头”手上。因此，开发商囤积的新界东北土地，实际上是向新界原居民购买所得，一个愿卖一个愿买，这恐怕应该说是“绅商勾结”，而非“官商勾结”。
此外，一些财力丰厚的原居民，趁机囤积土地后，在土地上种植庄稼或修建简易房屋，趁特区政府征地时坐地起价，要求政府以市区地价购买新界土地。这些原居民甚至声称，只要特区政府出得起钱，“古庙可以拆卸重建，祠堂都可送给政府”。
【发展计划乱象重重】
不少人可能都留意到，新界东北开发争议，仅仅是香港社会纷争不断的一个小缩影，近年来，类似的纷争和反抗层出不穷，大到兴建与内地连结的高铁、大屿山机场修建第三条跑道，小到重建老旧的玛丽医院，几乎都难以按计划实施，几乎都有为数不少的民众反对。
对于香港的基建和开发项目总是出现这种乱象，不少内地媒体的报道、评论以“香港不再香”、“香港被边缘化”，乃至以“香港经济将死”等为题，认为在外部势力的介入下，加上香港自身纷争不断，香港的前景已越发模糊混乱，发展失去方向感。
不能否认的是，这些报道、评论说对了一部分，香港当前的乱象，确有外部势力介入的迹象。但在这里不能不说的是，这些论断往往没有意识到香港社会各种纷争背后的根源，其实反映了许多香港人心态的转变。
虽然经济增长创造就业，避免衰退，成为20世纪衡量进步的普世价值，被包括香港政府之内的多个政府当作绩效标杆，但是越来越多人也发现到，经济快速发展，未必能带来普遍的富足。
英国一个研究机构在大量分析联合国人类发展报告数据后指出，当一个地区的人均收入增加到1.5万美元以上之后，经济增长所带来的人均寿命增长、教育参与率以及各种“富足感”指标就不显著增长。
例如在美国，自1950年以来实际平均国民所得增长了3倍，但自认为“非常快乐的人”，其比例几乎毫无增长，1970年代中期开始还反而减少了。再从一个反例来看，日本虽然经济已经“迷失廿年”，期间更遭遇亚洲金融危机、欧债危机、环球金融风暴冲击，但日本民众的生活满意度几十年来也没有什么下滑的情况，而且，现今日本民众平均寿命的上升速度，却比前20年任何时间来得快。
经济增长未能增加“富足感”的同时，经济扩张还不停地制造新的“麻烦”，当今债务危机、金融危机每隔几年就爆发一次，经济扩张引发全球环境问题更实实在在地威胁到了人类的生存。
更严重的是，在2008年爆发有史以来最严重的环球金融危机、经济危机以后，虽然许多国家政府推出刺激经济政策，伴随经济数据好转的，是股票飙涨、房价高不可攀，香港资本市场也同样水涨船高。但是，众多调查也都显示，经济增长所带来的财富，只是进入了少数人的口袋，造成越来越大的贫富差距，更多的民众的生活愈加困苦，经济增长的假象只富足了富人。
所以，在贫富差距特别显著的香港，不少人对特区政府提出的发展计划并不卖账，认为这里就业率极高，福利保障也相对完善，即使经济增速不高，民众依然可以安居乐业，各种让经济“快速发展”的措施，既难让自己得益，反而扰乱了许多宁静的生活。
正如英国著名经济史学家、牛津大学教授奥弗尔（Avner Offer）指出，“真正的富足，是短期激情和长期保障之间的适度平衡”。在不少港人认为特区政府目前的经济发展逻辑是错误的情况下，往往习惯性地反对特区政府提出的任何发展计划。
这些港人更深层次的想法则是，希望香港的未来发展能够更加节约与平衡。不少港人认为，虽然香港仍有大量的土地资源尚未开发，但政府并非全无办法，而是可以选择在现有的土地储备和旧区改造中优化资源的利用，把有限的资源留给下一代。只有节约资源，才能在未来应对更多的难题乃至危机。
这样的认知，似乎更接近节约（Frugality）这个单词的来源。与许多人的猜测不同，这个词的起源完全与艰辛等意思无关，而是拉丁文中的“果实”。英语和拉丁语系的“节约”（Frugal）一字，从拉丁文的“Frugi”衍生而来，由“Frux”（结成果实）间接受格形成无语尾变化的形容词，而且常常和“Bonae”（好处）合并使用，构成“达到或为了“好结果”的含义，意指节制可以令社会达至长期的繁茂兴盛。
一位曾在港工作多年的内地高官曾说，香港是一本难以读懂的书，需要花很长时间来读。我还想说，香港这本书虽然看似以汉字书写，但其实暗藏晦涩的符号语言（Symbolic Language）。一些内地朋友今天从书中“读”到的纷乱、内耗、原地不前，但对香港民众而言，却可能是归属感、责任感和追求可持续发展的一部分。随着内地和香港经济差距越来越小，民众的追求愈来愈趋同，今天的香港，明天，你或许就能读懂了。
作者：梁海明，香港财经评论员、盘古智库研究员。
