目前各地政府的“救市”政策，真的能改变目前许多地方楼市嬴弱的状态么？我的看法是有帮助，但是无法根本转变目前中国楼市冷热分化的基本态势……
最近报道，住建部多位人士确认，除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。而北上广深市场也有剧烈调整，他们正在观察研究，但发文确认限购放开的可能性不大。
消息一出，政府相关部门立即出来辟谣，指出所谓的住建部人士乃退休官员。言下之意是该消息并不权威。但是只要观察一下此前各地政府的表现，就可以知道此番言论并非空穴来风。
上海：房管局局长表示，继续严格执行调控政策不放松。
北京：市长称严格执行调控政策保持房价基本稳定
无锡：5月1日起购买60平米以上住宅可落户，2012年1月从原100平米下降为70平米
南宁：下文松绑限购，北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房
天津：传或将放开第三套住房限购，允许本地人在市内六区购买144平方米以上第三套住房，或六区外购买90平方米以下第三套住房
宁波：网传全市限购政策放松，只核查拟购房区域是否有两套或者以上房产
安徽铜陵：购买唯一普通商品住房按房价1%给予契税补贴，公积金贷款的首付比例由30%降低为20%
成都：买房落户新政由原先70平米升至90平米
杭州：新房调价下降上限为15%，超过需重新申报
广东：放宽入户限制，除广深外直系亲属间投靠都可办
……
以上放松调控的消息，有些理直气壮，直接发文通知；有些羞羞答答，一有反对就立即否认；有些只做不说，不落话柄。但是略加分辨，就可以发现这些政策和前述的传闻高度吻合。即：北上广深仍将继续保持严格的调控，而其他大中城市房产政策，则可以视当地实际情况适度调整。
可以看出，虽然官方忌讳提及放松调控一词，但调整调控政策的本意就是促进成交，缓解当下不少城市库存高企、销售堪忧的问题。而政府这一态度，其实早在去年就定下来了。
在2013年12月召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新在部署2014年工作时表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作。”并指出要更加注重分类指导。即根据不同城市不同的供求情况，可以采取不同的调控政策。
这不是空口白话。统计显示，过去十年中央关于楼市调控的文件足足下发了179 份；而过去一年里一份都没有，转而由地方政府自行开始调控。这和此前“一刀切”的调控方式相比显然更加灵活和贴近实际。那么，此等“救市”政策真的能改变目前许多地方楼市嬴弱的状态么？
我的看法是有帮助，但是无法根本转变目前中国楼市冷热分化的基本态势。
在房地产业里房子是面包，土地是面粉。面粉是决定面包供应的基本因素。而在中国的土地市场中，虽然在需求方存在激烈竞争，但供应方始终只有政府一家，因此所谓房地产的市场化，注定摆脱不了政府的强烈干预。
因为，作为政府干预的结果，中国的土地市场逐渐呈现两级分化的状态。即：少数城市土地供不应求。当地政府不但可以通过饥饿供地推高地价，还可以同时保证土地收益不断增加；而数量更多的其他城市，当地政府亦希望土地收益可以增加。但是由于其历史供地已经严重过剩，地价难升。为了增加土地收益，只能进一步增加土地供应。这就导致这些城市土地供应面积继续大幅增长，从而使当地的房地产供求关系由过剩向继续过剩转化。
因此，当下中央政府减少对楼市错误的逆向干预，有助于市场恢复平衡。但是基于土地供应机制所产生的不平衡问题，则是地方政府难以主动纠正的。这些城市平衡房地产供求的唯一可能，是依靠未来人口的持续流入和增加。可以预见，在放松户籍的大背景下。各地方城市对于外来人口的争夺，也将会陆续展开。
作者：西峯，经济和楼市专栏作者
