最近香港刮起一股狙击日本房地产的风潮，由衷而言我也有朋友从事此行业，而且个人也一度曾考虑购入单位作投资之用。这一股风潮的涌现，不离两大诱因动力，一是入场成本低，数十万便可以成为日本公寓的业主，与香港动辄至少要有数百万才可以成为业主阶级大有距离；二是租金的投资回报高，在大城市的单位不少于五至九厘的回报率，自然令人蠢蠢欲动。
数月前在考虑的时候，我仍没有细心查阅日本相关的社会分析，对为何出现以上的日本楼市逆向下流的情况不甚了解。不过即若如此，我还是决定不投入这股浪潮中，其中最重要的原因，是看透了这批被放售的房地产单位。他们肯定是因为日本本土市场需求匮乏，才会出现诱使引进外来资金，从而制造出“托市”效果的市场手法。
简言之，一旦购入相关单位，便要有心理准备，极可能不会再有下一手“接货”，除非另有其他的海外投资者如自己般赶风潮入市。所以入场费虽然有限，但被“压死”的风险甚大，只能寄望透过租金收入来填补差额。
当然以上只是个人的浅见，我一向很喜欢捧读周显（香港著名的财经金融投资专栏作家）的财经分析文章，他直率抵死的行文风格，令阅读过程充满乐趣。早阵子，他也在别报撰文，提醒投资日本房地产的港人要注意风险。不过，他提到“从日本的例子，大家可以知道，当一个政府决心为人民改善居住环境的时候，楼价可以跌至哪一个地步：现时东京都周边40分钟的车程，大约是由新界屯门或元朗到香港岛的车程，那些楼价已经降至1000元一方呎，而大阪市中心的楼价，也不到2000元一方呎，真的是建筑成本也收不回来。”简言之，就是把日本楼价的下跌，视为政府为民纾困的利民措施，但这却不是我所认识的现实情况。
【三百万日元年代的来临】
曾经因《下流社会》一书而名噪一时的三浦展，其实一直是研究日本郊外问题的专家。最近看他分析日本都市及郊外发展的新著，对日本房地产的近年变化，又产成另一番的体会。
原来日本房地产的破底，不仅令香港的投资者趋之若鹜下海入场，同时也令日本人大跌眼镜。三浦展身兼琦玉县（东京市郊）公寓发展委员会的成员，提及12年进入大量的实地视察后，发现过去由政府主导建设的公寓地区，现在已陷入十室九空的状况。一旦从房地产公司索取资料查看，便可见到二手房屋，有2LDK（即有客厅、浴室、厨房及两个睡房）占52平方米的房子，竟然只卖390万日元（不到30港元）！那是1974年建，由西武新宿线新狭山站不过十分钟的公交车车程，而且管理完善，连内部的浴室及厨房组件也刚更换过，委实连日本人自身也兴起会不会过分便宜的疑问？
根据三浦展的分析，狭山市的地价于1984年大约为每平方米14万日元，而泡沫经济期曾冲上30万的高峰，其后已逐年下跌，到2011年已回落至12万左右的水平。换句话说，相对20年前已下跌了约四成，甚至可说大致回到30年前的水平。事实上，日本股价也不约而同大致回落至30年前情况，两者的走势正好反映出日本的经济状况。
除了狭山市，一众东京市郊的大型公寓地区，其实同样面对地价下调的压力。整体而言，由1992至2011的十年间，东京市郊基本上已下调了五至六成的地价。千叶新市镇的白井市跌了65%，世田谷的三轩茶屋下跌了27%，东急田园都市线的青叶区下跌35%，武藏野市吉祥寺南町下跌了40%──大抵数字已说明了一切。
【郊外鬼城年代】
三浦展指出当连狭山市的2LDK，也可以下降至三百万日元的水平，其实即使是一名普通的日本二十代的OL（白领），也同样可以负担得起。只要与父母同住数年，在此期间积极储蓄，三年来要有三百万的储蓄绝非天方夜谭。
但现实的问题是，买得起二手2LDK市郊房子的二十代女OL，她们会作出以上的投资吗？答案正是不！对工作女性来说，要花一小时以上来往都市市中心区，基本就不是她们的考虑之列，甚至有能力的情愿花上两三千万在市中心置业，也绝不会考虑市郊的二手优质房屋。此所以三浦展明言，未来的日本市郊将会进入鬼城年代，即出现房屋大量空置化的情况。即使参看现有数字，千叶县的空置率为12%，琦玉县为12%；若从城市的细部观察，狭山市为23%，大宫及川越市为25%，均可说不可谓不惊人。
所以回应先前的分析，今天日本房地产的劈价向海外卖家求售，只不过属不得已的救亡策略，本土需求及购买能力已跌至新低点。而且所谓的供应充足，其实也非什么日本政府的惠民政策，只不过现实剩下大量的空置公寓，因而在供求条件的调节下，出现的“利民”结果。
更为甚者，一旦配合社会现实情况来分析思考，试想想在一个面对高度天灾人祸（由大地震、海啸及核电事故）的生存环境中，将心比己去代入考虑，你仍然会愿意把大量资金投入进房地产上去吗？日本人面对未来高度的不确定性，连自己的受辐射感染的安全保障也得不到确认，而房地产属流动性极低的投资项目，更加令人望而却步。海外投资者更加需要三思而后行。
（资料图：福岛核灾发生三年后，日本老人回到自己的住所）
【鬼城的由来】
综上种种，还是应回去审视一下日本房地产为何会出现眼前的局面。一些耳熟能详的社会因素，当然一定有影响，如日本整体上经济上的不景气，以及人口减少以及进入高龄化社会等问题，绝对正在产生作用。就人口资料而言，日本人口于2010年为一亿二千八百万人，2050年会降至九千七百万人，可谓锐减的走势颇为明显。至于高龄化的问题更严重，预计2040年的日本人口中，有36%的三千多万人为六十五岁以上的长者，听上来已令人瞠目结舌！面对以上的人口资料走向，房地产出现十室九空的情况也是当然之事。
而从社会结构的角度出发，女性大量积极投入社会工作才是关键性的因素。事实上，日本市郊大量建设大量公寓住宅，其实是针对上一代全民就业终身雇佣的时期而发，当年大部分女性在婚后即留在家中，基本上没有上班的需要，所以市郊交通不便的因素对她们并没有多大影响。更为甚者，市郊相对于市中心而言，有更广阔的野外空间，休憩场所及与大自然接触的机会也大增，是家庭养育子女成长的理想环境。此所以不少父亲，情愿把交通不便的影响扛在肩上，也希望下一代可以在较健康的环境中成长。可是现在随着男女角色的易位，加上终身雇佣制的崩坏，男女双方面对同时需要工作的压力下，市郊公寓的优势可谓荡然无存。
最后，日本人结婚成家立室产子的意欲低下，自然也是市郊地价崩溃的主因。既然也没有下一代的诱因，面对人人为自己而活的氛围，一切为长远而设的建筑及环境因素，都变得再无意义。了解以上日本房地产变化的社会因素，大抵也是作为海外投资者的基本认识准备。
作者：汤祯兆，香港影评人、作家。
