丁祖昱：各地调整楼市的方向出现分化

by 作业本 · 2014 年 05 月 23 日

目前企业已形成共识，“能不投入就不投入，能不拿地就不拿地”。现在成交的土地一方面是企业之前在谈的项目，此外还有一些重点城市较为紧张的土地，如北京上海的住宅用地，争夺仍比较激烈。

各地调整楼市的方向出现分化

相比行业整体情况，部分城市的市场情况更差些。这里我们主要关注一、二线城市和部分房地产较为活跃的三线城市，从地方政策、成交、供求、消化周期、房价及土地这些重要指标展开分析。

1、地方自主调整的方向和松紧度出现分化

各个城市(如无锡、南京、铜陵、天津等)都在出台一些“救市”政策，但政策本身力度很小，只是对原有限购政策的微调和放宽(铜陵除外)，与期望(取消限购、放开限贷)的差异仍较大。

政策本身为市场带来的利好因素很小，只是带来观望预期的改变，但短期内政策不会产生实际效果，因而整体走势不会发生大变化。而另一方面，中央不会出台整体性政策，既没有紧缩性政策，也不会有刺激性政策，而各地会根据实际情况出台一些政策。

2、前4月各线城市成交明显回落

4月份成交量的数据较为悲观。以北上广深为例，北京4月仅成交53万平方米，环比下滑26%，有人说北京是因为没有供给，但4月北京市场的供给达到130万平方米，在这种情况下仅成交53万平方，表明北京市场已发生很大变化。4月上海成交量76万平方米，环比下滑18%；广州成交量71万平方米，环比下滑10%；深圳成交量30万平方米，环比上升1%。

此前市场认为3月受到各方面因素(特别是供给方面)的影响，成交量下滑可以理解，并且在3月末时个别地区成交量有所回升，因而市场对于4月期望较高。但4月主要城市成交量不仅没有上升反而下降，除深圳之外均下降20%左右，对市场而言压力较大。

图表1

3、多城市供求比失衡加剧

供求比指标在恶化过程中。4月北京供求比2.4:1，表示供给约2.5套才成交1套；上海为1.1:1；广州为2.2:1；深圳情况略好，其供应量较少，为1:1。供求比数据显示市场整体上供大于求。此外，杭州一季度压力最大，也最典型，4月其成交量有所回升，环比回升近37%，达到52万平方米，但供应量仍保持在106万平方米，在成交量回升的局面下，4月杭州供求比仍接近2:1，表明仍是供大于求，压力较大。而对于普遍认为市场较好的南京，4月供给量116万平方米，成交量73万平方米，供求比在1.8:1左右。从目前情况来看，供求比压力较大。

4、多数典型城市库存消化周期同比处于高位

消化周期=目前存量/前三个月平均销量，表示目前的存量需要多少个月才能够完全消化。从目前的数据来看，消化周期上升较快。北京、深圳的消化周期已上升至17个月，上海为10个月左右，广州也在11个月以上，而杭州的消化周期已达到27.92个月。与去年同期相比，深圳上升18%，而北京上升92%。主要原因在于前四个月的销售情况很差，而新增供应量还在增加，从而造成库存量的急剧增加和消化周期的拉长。

并不是所有城市消化周期都在上升，南京7.95个月，合肥5.16个月，消化周期都还不错，但个别城市指标的正常不能代表整体市场的压力。

图表2

5、房价同比涨幅在回落，降价有愈演愈烈之势

70个大中城市房价同比涨幅在回落，而288个城市房价指标(均为可比房价)显示，160个城市房价环比上升，120余个城市环比下降，表明城市分化状况相对严重。一线城市中仅有深圳房价略有下滑，而北京、上海、广州的环比涨幅均在0.5%-1%之间。

图表3

对于楼盘价格，4月出现一个大的变化，此前无锡、杭州、常州、宁波等长三角压力城市的降价已蔓延至北京，在4月底至5月初可以看到大量关于北京房价下跌的报道。此外上海亦有楼盘降价报道，但4个案例中3个还属于特价房的营销手段，仅有一个楼盘拿出60套房作为较大的价格调整。

北京楼盘降价的原因除供求关系逆转、前期房价上升过快的原因之外，一个区别于其他城市的重要原因在于自住型商品房大量推向市场。去年底至今已推出的3.94万套自住型商品房，第二批申购家庭有近43.8万户参与摇号，按计划今年下半年还将推出3万套，这些人是之前刚需最主要的客户群体，而现在被自住型商品房锁定，暂时将不进入北京刚需房竞争中，对北京市场特别是需求方面影响较大。若刚需的价格守不住，将会对北京整体房价体系造成影响，目前二手房中的高端住房已受到显著影响。

6、整体土地市场热度下降

从重点企业拿地状况来看，4月拿地面积环比下降46%，同比下降80%以上，显示目前企业已形成共识，“能不投入就不投入，能不拿地就不拿地”。现在成交的土地一方面是企业之前在谈的项目，此外还有一些重点城市较为紧张的土地，如北京上海的住宅用地，争夺仍比较激烈。但北京的情况若持续，普通住宅地价也可能要回落；而上海周边及远郊的住宅，目前的空间也有限，地价应有所回落。