房地产资金来源最主要的是银行和影子银行，银行贷存比限制75%大多数银行已经接近红线和超过了，不能在投了；而随着影子银行的规范和从严，房地产资金来源枯竭了。
干预房贷亦枉然银行再放贷就违法
从金融角度分析房价必跌（二）
■贺江兵
2014年5月12日，中国人民银行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”，包括五大国有银行在内的15家商业银行负责人参加了会议。
笔者认为，能拍着胸脯对刘副行长说“放贷款，没问题”的只有农行行长和邮政储蓄银行的行长，在大型银行中只有这两家离法律规定的75%贷存比红线很远，其他银行再放就有可能违法。而有些银行已经处于违法之中了。
能为房地产提供资金来源的无非：1，间接融资，主要是银行贷款，影子银行包括信托、银行表外和各类房地产基金；2，直接融资IPO和发债；3，民间借贷。直接融资之路基本被堵死；民间借贷在吴英被重判、湖南开发商曾成杰因非法集资罪被处决后，相信敢冒险的不多。银行贷款和影子银行是资金供应主流，银行是指望不上的。影子银行是受打击的整顿对象，房地产资金来源枯竭是必然的。
银行只能收不能放贷了
《中华人民共和国商业银行法》第三十九条规定，商业银行贷款，应当遵守下列资产负债比例管理的规定：第二款：贷款余额与存款余额的比例不得超过百分之七十五。
早已公布的银行一季报显示，除了中国农业银行离这一比例还有很大的空间外，很多银行已经接近这条红线了。
中国银行贷存比为71.21%，建设银行贷存比为69.4%，工商银行贷存比为68.4%，目前只有农业银行贷存比为60.25%，邮政储蓄银行贷存比大约为30%。
邮政储蓄银行贷存比最低与其改制前只存不贷有关，很多人可能还记得邮储当年的广告词“只存不贷最安全”，改制后，邮储银行也以发放小额贷款为主。因为其为非上市公司，笔者所引用数据为其行长接受采访时透露的数据。
在上市银行中，农行是离法律规定的75%法律红线最远的，也是最能发放贷款的，其达到监管红线大约可以发放1.88万亿贷款。
农行会去放贷款拯救房地产吗？
绝对不会。
农行领导又不傻。农行在各家银行拼命放贷款抢规模之际，保存实力，证明其高层早已预测到经济下行，房地产行业的风险了。
当然，拯救房地产根本不是人家农业银行的事儿。农业银行，顾名思义，既然你重新要求人家支持“三农”回归县域，人家当然首要的是支持大农业。
中小银行超过75%贷存比法律规定的，比比皆是。我就不举例了，且收且珍惜！
邮储银行贷存比虽低，但是其规模远不能跟四大行相提并论，其存款仅有5.2万亿，何况人家还没太多放款经验，多以小额贷款为主。
股份制商业银行和中小银行当然也会拒绝，理由我都替他们想好了：“我们以支持小微企业为主。更何况，再放贷款真的违法了。”
要么逼着银行违法；要么修改法律。不要谈什么给房地产贷款了，什么贷款再冲一冲就违法了。
下半年，银行主要该做的不是放款，而是收回贷款，避免违法，高唱“学习农行好榜样”！
银行连给最优质客户提供贷款的能力都没有了，凭什么给风雨飘摇的房地产贷款？更何况全球银行有一个共同特点：只干锦上添花而非雪中送炭的事儿；危机到来釜底抽薪也是银行最擅长的；危机到了，银行都在玩“跑得快”。
我预测，今年因为银行收回贷款引发资金链断裂的房企，一波接一波的。
另外，监管当局总不能逼着银行去违法吧？
影子银行该歇菜了
影子银行的最大制造者是银行自己和信托公司。
关于这一点，最懂的还是央行副行长刘士余先生。
刘士余称，层层加水，每个环节扒皮直接抬高了融资成本，对劳动生产率提高毫无贡献，会把国家金融体系带入赌博心态的短期行为。
5月10日，刘士余在“清华五道口全球金融论坛”发表演讲时特别提到，要整顿金融同业业务和各类理财业务，否则会把投资机构和社会公众导入追求短期高利不会求长期回报，这会对资本市场发展产生巨大溢出效应。
刘士余这句话把银行内外勾结描述得很清晰了：“比如公众拿钱到一家银行购买8%理财产品，这家银行再加三个点到11%走通道，通道的特权机构再加3个点就进入实体经济，14%左右，这还变为不错的成本。这是层层加水，每个环节扒皮，直接抬高了融资成本，对劳动生产率提高毫无贡献，是会把国家金融体系带入赌博心态的短期行为。”
刘士余说，这时候不太有人去买股票，因为股市有风险。但理财、同业的通道业务产品却稳赚不赔，因为有些时候理财产品特别是银行的理财产品一旦出现风险，就会刚性兑付，这是非常糟糕的结果。
刘士余副行长这句也点到了股市萎靡不振的资金原因。
银行为什么要高价发理财产品，再倒腾给信托等呢？
最直接的原因是：上述贷存比限制，还有资本充足率限制，《商业银行法》也要求商业银行资本充足率不得低于8%，而银监会的要求更高。
于是，聪明的商业银行把表内转为表外。把存款变成理财产品，再通过信托等发出去，把贷款变成了委托贷款、信托产品等。
这样，银行就不用担心消耗资本金了，资本充足率就高了。
银行同业业务曾直接导致去年6月爆发钱荒，刘士余在上述论坛上对同业业务也发出了严厉的警告。
央行、银监会等整顿银行理财、同业业务，银监会规范信托业务更严厉的措施，估计要不了多久会出台或落地实施。
到时候，影子银行的好日子就玩完了。影子银行保命最重要，哪还有心管房地产死活。不过，要活命，还是得把大量投放房地产的资金抽回来。
证监会对房企重开IPO遥遥无期，房企放债的难度仅次于IPO；至于民间借贷，吴英和曾成杰被重判在眼前。
至于银行和影子银行，他们只会收回涉及房地产的贷款而不是继续放水。
房地产资金来源已经枯竭。唯一的出路是降价促销确保资金链不断裂，毕竟，少赚比死去更重要。除非开发商能像潘石屹那样自己印刷潘币。
作者：贺江兵 《华夏时报》总编助理兼金融部主任
