央行的座谈会及“央五条”，对于维护正常的房贷秩序，有一定的正面作用，能在一定程度上缓解首套刚需群体的购房压力，同时也发出了稳楼市的信号。但靠此一个“窗口指导”，短期内并不能阻止房地产市场的降温态势，从房地产短周期规律看，当前市场内部有调整的压力，但绝非崩盘的节奏。
春节过后，随着杭州拉开降价促销的序幕，房地产市场步入降温通道。与此同时，越来越多的地方政府，开始加入放松调控或者救市的阵营，比如无锡、杭州、南宁、铜陵等。而中央层面，一直没有动静。终于，央行[微博]忍不住了，采取了一点小动作，却制造了一个大动静。
5月12日，人民银行[微博]召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，15家商业银行负责人参加了会议。会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住房金融服务工作提出以下五点要求：
一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。
首先，这五点内容有什么含义？可以说非常明确，就是要求商业银行更大力度的支持房贷。又可分为三个层面：一是，支持对象非常具体：首次购买自住普通商品住房。也就是说，如果是非普通住宅，即便是首套房，也不会得到照顾。二是，合理确定首套房贷利率水平。按以前的规定，首套房贷利率，最低可打七折，2012年在很多城市打八五折也算常见，但去年下半年以来折扣渐渐失踪。三是，及时审批和发放。也就是说，嫌商业银行太磨蹭了。
其次，为何郑重其事的搞次座谈会？主要是在纠偏。近几年，中央一直强调实行差别化住房信贷政策，即有保有压：保的是，合理的自住需求；压的是，投资投机性需求。2014年3月出台的《国家新型城镇化规划(2014－2020年)》中提到：健全房地产市场调控长效机制，实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。
这其中，关于二套房中的改善需求(已有房屋人均面积低于所在城市人均住宅面积)的态度有些摇摆不定。三套房贷，2010年4月的国十条，就已叫停，而且年内不会放开。二套房贷，2011年1月的国八条规定：首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，年内放松的可能性也不大。
首套房贷，肯定属于合理需求，但最合理的就是刚需，也即购买普通商品住宅的需求(普通住宅有相关标准，总之不是高档房)。“央五条”明确只保护刚需。
问题是，自从去年6月银行钱荒事件发生后，银行间市场拆借利率总体抬升了，明显高于2012年和2013年上半年，更别提2009-2010年了。这既与中央治理影子银行有关，也与银根中性偏紧、流动性趋紧有关，去年下半年以来，M1和M2增幅都呈下滑态势。外加余额宝[微博]们抢夺银行储户，居民存款开始大量撤离银行。
银行也要做生意，储户们跑了，存款少了，不仅可以用放贷的钱少了，而且资金成本也趋于上升。当然，这其中还有利率市场改革的大进程、大背景。
于是乎，作为在商言商的商业银行，自然瞧不上微利的首套房贷了。当前五年期以上贷款基准利率为6.55%，如果打八五折，即5.57%，而去年四季度和今年一季度，余额宝们和理财产品回报率高达6%左右。如果发放非房贷，则实际利率一般至少上浮20%。银行们自然不愿意打折发放房贷了，比如招行新发放的首套房利率由9.7折提高到上浮7.6%，中信首套利率上浮8%。
另外，银行发放房贷的流程大幅拉长。银行们的这一行为，已经与中央所谓的“支持首套贷款需求”背道而驰了。所以，央行才会出面纠偏。
另一个重要原因，是经济下滑态势仍在持续。一季度GDP增幅跌破7.5%的心理关口，只有7.4%，4月份开始在几个领域实行微刺激，但效果仍未显现。国家统计局新公布数据表明：1-4月，全国固定资产投资增长17.3%，增速比1-3月回落0.3个百分点，其中房地产开发投资增16.4%，回落0.4个百分点。
4月份，社会消费品零售总额同比增长11.9%，回落0.3个百分点。4月份，规模以上工业增加值同比实际增长8.7%，回落0.1个百分点。如果政府不继续增加刺激力度，则二季度GDP仍可能仍在7.5%以下。
保增长已成为当前政府工作的首要目标。而房地产能拉动几十个产业，但当前处于降温中的房地产，对经济增长是“负贡献”：1-4月，房地产开发投资增速低于全国固定资产投资增速，全国开发企业土地购置面积和商品房销售面积毕为负增长。2008年，中央曾明确提出“防止房地产市场大起大落”。
今年不会这么表态了，但从真实情况看，依然需要防范房地产“大落”。所以央行在座谈会上明确提出：住房消费贷款本身具有潜在的巨大需求，要充分认识它在未来城市化建设进程、拉动国民经济增长三驾马车的重要地位，而不仅仅是为房地产行业。个人住房贷款有经济增长的稳定功能，事关百姓的切身利益，各商业银行必须讲政治。
分析完原因，再来看效果。老杨想说两句话：第一句：这是一个大信号。这条座谈会新闻，被放在了央行网站的“头条”位置，说明央行相当重视。更为关键的是，在当前房地产市场步入下行通道，少数地方政府忍耐不住放松调控、甚至救市的背景之下，中央部门第一次发出信号：保护刚需、稳定市场。
而且，鉴于房贷政策对于住宅市场的巨大影响力，央行的这个信号称得上是一个“大信号”。因此，它会影响到行业预期、市场预期，为降温中的楼市，吹来了一股暖风。
其次，不宜奢望短期效果。这不是一个正式文件，而且没有任何超出既有政策范畴的新东西，也即它只是重申和强调，属于“窗口指导”。更为关键的是，商业银行对于商业利润的追求无可厚非。央行不能以所谓的“道德血液、政治觉悟”去苛求已是上市公司的商业银行，为了民生、GDP增长，而牺牲商业利益。
不过，在中国当前体制环境下，至少是五大国有银行，还是会多多少少的落实一些的。有窗口指导，总比没有强。另外，央行和银监会可能会出台一些激励性的措施，比如定向增加放贷额度，以利益诱导商业银行去行动。
总而言之，央行的座谈会及“央五条”，对于维护正常的房贷秩序，有一定的正面作用，能在一定程度上缓解首套刚需群体的购房压力，同时也发出了稳楼市的信号。但靠此一个“窗口指导”，短期内并不能阻止房地产市场的降温态势，从房地产短周期规律看，当前市场内部有调整的压力，但绝非崩盘的节奏。
央行对于商业银行管理与指导，应考虑到银行企业的自主经营与“市场在资源配置中的决定性作用”，对于普通民众首套自住房的贷款支持，理应让公积金更好更多的发挥作用。从长远看，国家应尽快改革公积金制度，成立政策性住房银行，或者类似国外的住房储蓄银行，发展有政府支持的住宅金融机构(比如美国的房地美、房利美产)，通过多种形式、多种机构，更好的支持居民的基本购房融资需求。
文/新浪财经专栏作家 杨红旭
(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)
