从最为普通的意义上讲，城镇化作为一种过程，本质是人口、企业、资金在地理空间上重组，在一定交通和技术条件下，这种重组将打破原有的城市地理布局，既会创造新的价值，也会毁灭旧的价值，所以，城镇化也可以理解为一种破坏性创新的过程。
一、房地产是时代的镜子
1.从最为普通的意义上讲，城镇化作为一种过程，本质是人口、企业、资金在地理空间上重组，在一定交通和技术条件下，这种重组将打破原有的城市地理布局，既会创造新的价值，也会毁灭旧的价值，所以，城镇化也可以理解为一种破坏性创新的过程。
2.房地产是城市生产方式和生活方式的空间载体。可以说，有什么样的城市生产和消费结构，就会有什么样的房地产消费需求。基于这个观察角度，如果要对房地产的历史作一个划分，那么，它只有两个段落：工业革命之前；工业革命之后。前一段历史绵延数千年，人们的居住方式并未明显改变，这个时代衡量房地产的典型标志是宫殿、神庙，而非普通人的住宅；后一段历史虽只有不到200年，却以颠覆者的姿态彻底改变了人们的工作和生活方式，建构了一种新的秩序。房地产才成为一种可以交易的商品，一种可以大批量生产的商品，并进入千千万万普通人的生活。
3.今天，我们正处于一个新的时代浪潮之中，交通和通讯条件的改善、全球化的发展以及互联网的普及，我们的城市以及我们的生产、生活方式正在经历新的重构，城市将从工业主导转向服务业主导的发展阶段，人们对房地产的需求也不再是单纯的住宅，需求结构将更得更加多元和复杂。
4.因此，房地产本质上是时代一个镜子，处于什么样的时代，就会有什么样的房地产与之互相匹配。因此，当我们谈及城镇化如何影响房地产，我们真正需要谈的问题是：在地理空间被不断重塑的时代，我们的城市会在哪里？又会走向去哪儿？
二、我们的城市在哪里？
1.在现代化的交通、通讯和信息技术条件下，城市的边界在模糊。原则上，基于交通运输工具的不断更新，才使得区域和国家间的长途运输、城市之间的区域内运输、城市内部的运输效率不断改进，从而在更大的地理空间上拓展了城市的功能，从而改变了距离、重塑了空间，从而也极大地影响了城市的人口和产业配置结构。我们可以从几个角度来理解这种改变：（1）交通运输工具和基础设施的改善所带来的通勤模式的转变通常会促使人口、土地在空间上重新配置。如果没有便利的交通，或者运输费用极高、运输速度极慢，那么经济增长和人口增长就只能集中在城市内部或周边地区极为有限的范围内。制造业主要集中在港口和铁路枢纽，就业集中在城市中心。这个时候的房子的价值就体现为距离城市就业中心的远近，房价在本质也体现为对时间的节约和交通成本的节约。（2）随着交通工具改进，特别是高速公路、铁路以及航空的展，特别是交通大动脉的兴建，制造业的分散成为一种趋势，企业和劳动力也开始重新流动，从而形成新的城市地理，并通常伴随城市中心一定距离范围内郊区的发展或者周边市县的崛起。以美国为例，在都市中心区，制造业雇佣人数的比例1948年时约占2/3，但是到了2000年，只占到1/2 以下了，与之相伴的是，尽管美国的城市化水平不断提高，但是居住在大城市的人数占比却在不断下降。在这种情况下，我们通常会看到城市中心的住宅需求会出现不同程度的下降，郊区或周边市县的住宅需求会上升。（3）因此，更进一步，随着跨区域、跨城市交通网络的建设，新的城市或者城市群也开始崛起，城市化水平会进一步提高，但是原有的枢纽城市的地位开始下降，从而使得不同城市的空间优势再次被重塑。
总体上观察，交通运输工具的变化与城市的边界存在极为明显的关联性。在海运港口运输时代，最大通常也是最早的大型都市商业中心往往临海而建，人口在此集中；在汽车运输时代，则是城市化向郊区扩展的阶段；在航空运输时代，则是大都市区进一步向大型化发展的阶段，人口和产业在地理空间上的重新布局进一步扩展。
2.从国际经验看，大型都市区或大型城市群是城市地理的一种典型形态。历经100多年的自发演变，美国人从农村到城市、从城市到郊区，从郊区形成小型都市区、从小型都市区拓展成大型都市区。从2012年最新人口数据看，美国全部366个大都市区人口占比83.7%，9个大都市区人口占比24.6%、纽约和洛杉矶两个大型都市区人口占比超过10%。也许更具启发性的现象是：美国100万以上的大都市区以人口规模扩张为主，相反，100万以下的大都市区以城市数量扩张为主。表现在数据上，可以看出：美国100万以上的大都市区数量在过去50年里几乎没有增加，但人口却增加了2.5倍。
3.城市群也将成为中国主导性的空间载体。在中国，过去经常的争论是中国城市发展到底以大城市为主，还是以中小城市或小城镇为主，在目前这个新的交通和地理条件下，这个争议基本可以停止了，现在需要在城市群这个平台讨论问题。所谓城市群作为空间载体，可以从这几个角度理解：（1）从最普通的含义上，城市群的概念在城市圈的概念之上，是最大的城市空间概念，它包括：至少一个中心城市（例如，上海是长三角城市群的唯一中心城市；香港、深圳和广州则是珠三角城市群的三个中心城市）、多个次中心城市、中小城市、城镇、郊区。（2）站在决策者的角度，城市群之所以被称为一个载体，是因为在城市群这样一个更加多元、开放，更加富有容量的地理空间上实现三重目标：其一，实现大中小城市和小城镇的协调发展，实现城市和农村的融合、城市经济和农业现代化的互动；其二，分流特大中心城市的人口和产业，以解决城市综合承载能力的问题。从国际经验看，去中心化、郊区化也符合市场规律；其三，也许是最重要的目标，可以在中西部可以形成一个新兴的增长极，既可以平衡区域发展不协调的矛盾，也可以在未来成为一支带动经济增长的新力量。
4.中国不同的城市群处于不同的发展阶段，这也将提供不同的房地产需求结构。从寻找投资机会的角度思考，未来的几个潜在趋势值得关注：（1）传统三大城市群的人口规模会持续扩张，北京、上海、深圳作为特大中心城市仍将具备人口、产业和资源的集聚效应，但是这些繁荣的中心城市也开始对周边郊区和次中心城市产生“溢出效应”，从而出现从中心向外围的扩散。从数据上看，最近几年，类似于嘉兴、中山、佛山、无锡等地城市人口呈现净流入趋势，住宅需求应该仍然处于上升态势。（2）城市群之间不会同步发展，有的会增长更快，有的则相反，成渝城市群和长江中游城市群将成为未来两个增长最快的地方，并极有可能成为下一个新兴的“沿江增长极”，这里也将成为下一轮中国房地产需求增长的重心所在。（3）与传统的趋于成熟、产生溢出效应的三大城市群不同，内陆的城市群仍然处于集聚阶段，人口和资源仍将中心城市快速集中。合肥、武汉、长沙、南昌、成都、重庆，这六个沿江中心城市则将成为未来增长最快的城市，住宅需求的扩张也将更快。
5.随着人们逐步摆脱地理空间的限制，以及富人们对大房子的需求，以及回归田园、回归自然的追求，未来将出现一批依赖自然风光、旅游和养老资源而异军突起的新型城镇。归纳起来，这可能包括三类：（1）具有独特资源或文化，适宜旅游、养老的宜居城镇；（2）高速铁路、高速公路、城际交通沿线的交通支点城镇；（3）中心城市一定地理交通辐射范围内的周边郊镇和县城，目前，这些中心城市仅限于北京、上海、深圳、广州四个一线城市以及重庆、成都、武汉、南京、合肥等极个别二线中心城市。
6.未来的房地产企业不仅仅是要加工土地，更要“加工”自然、文化等新的元素。去年底全国城镇化会议曾提出：依托现有山水脉络等独特风光，让城市融入大自然，让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁；要融入现代元素，更要保护和弘扬传统优秀文化，延续城市历史文脉；要融入让群众生活更舒适的理念，体现在每一个细节中。仔细思考一下未来我们需要什么样的房子，什么样的空间，这段表述可以理解为一种房地产宣言。未来的房地产企业要做的不仅仅是加工土地，更要把山水、风光、乡愁、文化、历史等多种元素融入空间中，这才是真正的价值创造，也才能赢得未来。
本文发表于《中国房地产业》杂志
作者：巴曙松 国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师
