一二线城市住宅市场长期看好，市场活跃，长期房价增幅也将跑赢三四线城市；无论是投资，还是居住，一二线城市的房产都更具优势；看好一二线城市，不代表它们的房价不会跌，没有不跌的资产，房价也逃不过周期。
首先，文章很长，先列一下结论：
第一，一二线城市住宅市场长期看好，市场活跃，长期房价增幅也将跑赢三四线城市；
第二，无论是投资，还是居住，一二线城市的房产都更具优势；
第三，看好一二线城市，不代表它们的房价不会跌，没有不跌的资产，房价也逃不过周期。
今年以来，房地产市场低迷、房价下跌的消息不断，万科在北京的一个楼盘降价3000元销售，上海唐镇的一个高端楼盘从55000元降到33000元，都曾引起公众的极大关注。虽然业内对这两个案例以及京沪房地产下行的趋势尚存在争议，但京沪楼市成交量的下跌与杭州等地楼市价格与成交量双双下跌已经形成趋势，而三四线城市的房地产市场价格下行的风险就更显著了。
根据财新网的报道，依据中原地产监测的数据，4月份全国54个城市新房销售面积环比3月下跌5.6%；今年前4个月，54个城市的新房总销售量比去年同期下跌25%，其中一二线城市表现不佳，同比跌幅均超过30%。而在刚过去的五一假期，主要城市的成交量跌至近四年历史同期低位。
媒体及市场机构总是乐意夸大其词，新房销售面积虽然下滑，但主要是和去年相比，而2013年恰是房地产市场井喷的一年，2013年4月、5月全国新房销售面积同比增长38%、35.6%，这样理解跌幅，就不觉得如何夸张。
尽管如此，如何理解本次房地产市场的回调行为？是短时的市场休整，是宏观经济周期的大环境使然，还是房地产市场进入拐点，开始进入永久性调整阶段？这需要我们搞明白，现在的房地产市场处于什么阶段？
房价调控十年简史
在2013年初，我曾梳理近十年的房地产调控的历史，从增长走势来看，房价在2004年进入快速增长通道，随之而来就是政府对房地产的调控政策。根据调控政策的手段与方向来划分，可以分成四个阶段。
第一阶段：预热期（2002年到2004年底）。这一阶段的房地产调控更多是宏观经济调控，使用的调控手段主要是从供给上控制投资、土地供应等。虽然是地产调控，但没有跳出宏观调控的范畴。房价也一路摸高，全国房价增幅高峰时超过10％。
第二阶段：结构性调控组合期（2005年初到2008年初）。2005年初，高房价已经成为一个社会问题。调控加码，手段也转向结构性调控，改善供给结构的同时开始调整商品房投资性需求等。在这一时段，房价的调控政策还呈现顺周期操作的特点，实际效果加剧了房价周期的波动幅度，在2006、2007年的房地产市场，可以说是“一边调控一边涨价”，调控政策越猛烈、严厉，房价涨得就越凶猛。
最终，从2008年初开始，房地产开始整体降温，商品房销售面积开始下降，但这更多是宏观经济形势恶劣的结果。2006、2007年各项严厉的房地产打压政策又在2008年集中体现，又进一步扩大了房地产交易量下降的空间。
第三阶段：鼓励购买期（2008年底到2010年初）。针对自2008年下半年宏观经济形势恶化、房地产行业衰退的局面，在出台“四万亿”经济刺激计划之下，同时也出台了房地产刺激政策。在政府强力推动下的救市局面上，房地产市场焕然一新，房子热销到北京数年间积累的烂尾楼全数售罄、上海的豪华新盘星河湾一天卖出40亿。2009年11月时，房价增幅同比高达15％。事实上，在这一轮房价上涨的过程中，京沪等地的房价涨幅超过100％的区域比比皆是。
第四阶段，行政干预全面介入期（2010年初至今）。2010年元旦过后，政府有意干预上涨过快的房价的言论充斥于市场，“国十一条”随后即出台，之后更是史上最严厉的“新国十条”，限制异地购房（限购令）、大幅提高二套房贷标准等具体可执行性的措施一下子将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩，2011年还推出了3600万套保障房的计划。涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成。
到2012年年初时，房地产市场进入了僵持状态。京沪等一线城市的一手、二手住宅成交量、成交均价涨幅均为近几年来的最低点。绿城“破产”、房地产信托风险等也频频传出。虽然学界、业界对本轮房地产调控手段的合理性、合法性多有指责，但不得不说，这些调控手段暂时刹住了房价的涨势。
当时，市场的心态也开始微妙起来，各地取消限购令的风声渐次传出。也正是从这个时间点，商品房的销售面积与房价开始回暖上升，一直到2013年春节前开始全面复苏。上海等地为此还加码调控力度，对二手房转让升值部分征收所得税。市场在短暂的停滞后开始全面反弹，造就了近几年来房地产市场的盛况。
为什么房地产市场会分化
事实上，自2010年开始的限购令，虽然严厉，但主要针对一二线城市，三四线城市的影响虽然有，但并不大。以万科为代表的房地产业界的共识是房地产市场开始分化，一二线市场依然活跃、相对健康，而三四线城市则存在风险。为什么房地产市场会分化？
事实上，即使在限购的城市，包括天津、杭州、成都在内的一系列二线城市，买房送户口的政策也一直存在，更何况三四线城市，鼓励买房从来就是地方政府的政策主流。就算是北京上海，也从来不拒绝买房人群，要不然城市里的地卖给谁？城市建设的钱从哪里来？而一二线城市与三四线城市的差别就在于，如何既把地卖出去，赚更多的钱，又能让外地人持续的买房子，保证房地产市场的繁荣。
而房价调控的动力主要来自中央政府，其调控的目的也从未统一过，纵观温家宝领衔的国务院，房地产调控始终摆不脱宏观调控的框架，总体要服从经济周期的大局，降价并不是唯一目标，要不然2008年底也不会对房地产进行大刺激。其次，在舆论的指责下，房地产政策越来越倾向社会政策。政府也在宏观调控与社会稳定两者不断的游离，以此构成近十年以来的调控政策框架。
在这里，我们应该看到两点：
第一，房价上行是基于城市化的大背景下展开的，中国城市化率从2001年的38%升至2012年52%，平均每年1.3%，这意味着每年1600万进城，成为新增就业人口。新增的购房需求与租房需求，势必极大的拉动住房市场。同时以上海为例，人均居住面积从2000年以前的不足10平米上升到今天的33平米，存量居民的改善性需求同样庞大。这构成了过去十年房地产市场活跃的主要动力。
其次，所有房价攀升较快的城市，都是人口的流入城市，梳理调控的政策，也可以发现，所有的调控主要是针对流入人口的需求，例如限购令主要是限制外来人口购房。这种思路构成了房价调控的主流，就是针对需求下药，而不是供给。
事实上，在房地产供给上，恰恰相反，历届调控实际是放任人口流出地区的住房供应（土地供应量基本上是过度供应），积累了那些地区的金融风险；同时减少了人口流入地区的住房供应（限制土地供应，尤其是核心市区的土地），加剧了当地住房短缺状况。
2013年一、二线城市的房价大涨，根本原因在于住房需求增长了18%，而住宅土地供应量同比却下跌了13%。在这一年，全国土地出让金总额超过3万亿，是2012年的150%。2013年上海的住房用地供应计划为1000公顷（包括商业用地），低于2005年以来的7年间土地平均年度实际供应量。但上海的土地出让金收入近2130亿元，超过2010年的历史峰值。
再来看北京，其住宅土地供应近些年的多数年份也是逐年递减。2011年时，北京市为常住人口2000万人，房地产开工面积是1639.5万平方米。而同期的鄂尔多斯，房地产开工面积达1009.4万平方米，是北京的6成，而它的人口不足200万，是北京的1成。
我们可以看到，如果真要调控，那应该放开京沪的土地供应，让房价回落，而缩减三四线城市的土地供应，控制金融风险。但事实并不是这样。再仔细看广东、江苏与浙江各主要城市的房价差别，广东与江苏主要城市以及县城的房价都不太高，而浙江的很多县的房价均居全国前列。主要原因就是广东与江苏的土地供应量一直充足，虽然买房子的人不少，但胜在供应量大。而浙江则相反，限制土地供应，使得经济发展上平平无奇的县，房价也可以与江苏的地级市相媲美，要知道浙江的县中，有一半是人口流出的。
为什么更看好一二线城市
人们为什么要买房子，为什么要在城市里买房子？首当其冲的是居住的需求，以及很多人提及的东亚国家对拥有房产的追求，但这个反而最不重要的，个人拥有房产率居高不下，只是近十几年的事情，在1998年以前，排队等福利房往往要等20多年，在国企和事业单位工作的人，往往要等到40岁的时候，才分到独立的房子。
对于多数外地人来说，在城市里买房子，是在城市里立足的前提。从制度层面来看，对于多数人来说，只有买了房子才能落户城市，大多数人不能以集体户口的方式在城市里落下户籍（应届毕业大学生等少数人群除外）。不能落户，就不能享受子女教育等一系列社会公共服务，一二线城市房子贵，是因为政府对其投入的资源更多，如好大学、好医院、体育场、游乐园，房产溢价在这里。
想一想，资源是全市、全省甚至是全国的，但投向却是集中于某一地的。房价在这一地域上涨也很就正常，要解决房价的问题，需要解决的是资源错配的问题。在北京，优质小学、著名大学、顶级三甲医院、大型娱乐休闲场所，房价怎么可能不涨？
对于个人来说，在城市里立足，对商品房的所有权是体现个人社会声誉、社会地位的最重要参照。事实上，在办理个人银行贷款、信用卡级别等多个方面，住房都被视作个人信用（或偿付能力）的重要参照系。与此对应的是中国当前的婚房需求，当前城市内，相当部分的购房者是出于结婚而购房，尤其是女方的强烈主张。
从某种意义上来看，这是女方的不安全感的自然反应，为何她会不安全，原因有多种：第一，基于信息不对称，对男方家庭情况不了解，商品房可以很多的将男方家中的财产显性化；第二，对结婚前景的不安全，基于婚后财产共有的考虑，男方有商品房并在所有权人上添加女方的名字，可以增强两个人的离婚成本，也可以给女方在离婚后的生活保障。
更何况，持续上涨的房价使房地产成为极佳的投资对象，在股市低迷与投资渠道欠缺的情况下，买房防通胀、积累财富已经成为最保险的投资方式。尤其是权钱交易、灰色收入占居民收入过高的情况下，更是如此，房姐、房妹、房叔、房婶不绝于新闻，一个人拥有数十套房并不罕见。包括万科毛大庆等人认为，反腐是房价存在下行压力的主要原因。
这才是一二线城市的刚需，这种刚需暂时间也是不可能消除的，也是房价高到如此程度、远远不能用房价收入比、租售比等比较的原因。除非有了完善的保障性住房（满足居住需求）、完善的信用体系（个人信用与社会地位衡量体系），或者城市化已近尾声。
一二线城市，为什么会比三四线城市更有吸引力？因为它们是人口流入城市，他们的购房群体不只是这个城市的居民，更是省里城乡、周边城市甚至全国人民的购房目的地。这也是算北京和上海常住人口的购买力是没有意义的，而应该扩展到全国视角下的潜在购房者。
禧泰数据显示，2014年1月，北京房价平均为37439元，2013年北京城镇职工的社会平均工资（社平工资）为5223元，7个多月的工资才能买1平方米，哪怕60平方米的房子，夫妻俩也需要17余年不吃不喝才能买的起。同期在上海，已经形成内环、中环、外环的房价分别为7万、5万、3万的格局，禧泰数据显示，2014年1月，上海房价平均为29974元，2013年上海的社平工资为4692元，6.4个月能买1平方米，夫妻俩买60平方米的房子需要不吃不喝工作16年。
按甘犁主持的“中国家庭金融调查”的统计数据，2011年，全国年收入前1%的家庭，年收入超过55万，以家庭双职工计算，人均月收入近2.3万，是北京社平工资的4.4倍，不吃不喝买60平的房子，只需要4年，是上海的4.9倍，买60平的房子只需要3年多，买房压力大大降低。而东部城市年收入前1%的家庭，年收入超过110万，财富前1%的家庭财富超过1000万，买房压力就更小了。
2012年，上海商品房的销售面积1898.46万平方米，按套均90平米计算，不过20万套，按户均3口计算，上海常住人口800万户，新增套数仅占上海总户数的1.25%，也就是新增购房人口仅占上海总人口的1.25%。
房地产后市如何？
在中国，对于自己声誉来说，任何一种预测房价走势的行为都是一种冒险。过去的经验表明，凡是唱衰的，最后都会被网民骂成猪头，因为网民相信了他们，没买房子，大亏特亏。而唱多的，则马上被指责为房地产开发商代言，或者被指责买了房子，屁股坐错了方向。
而所谓的刚需，从来都是买涨不买跌的，一旦房地产进入一个相对长期的下降通道，绝大多数的刚需，估计都会消失的无影无踪，这时丈母娘更喜欢的女婿估计是全款买房，次喜欢的是无房无债，而有房重债、资产不断缩水的，估计她可能死活也不会同意女儿嫁出门的。
那应该如何判断房地产后市？如何为自己的购房行为进行决策？
第一，如果不是专业的投资者，超过自己的支付能力、以高金融杠杆去投资房子肯定不是一个好选择。别人买房子可能全是赚的，轮到自己则未必，保证自己不被贷款拖垮是首要前提。
第二，对于绝大多数人来说，买房子意味着在一个城市里定居或者长期居住，因为购房首要考虑是这个城市的经济是否发达，有足够多的就业机会让自己的事业发展。其次，教育、医疗、娱乐设施等生活必需的公共服务和商业设施是否充足。
这也是个人认为，一二线城市房地产市场长期看好的重要原因。更重要的是，随着中国城市化率的提高，农村向城市转移的人口会逐渐枯竭，城市之间将会展开抢人大战，毫无疑问，一二线城市将更具优势，而失去农转非的移民支持，三四线城市的发展可能更落入困境，与一二线城市的差距会进一步拉大。
第三，要清醒的认识到，房地产市场活跃意味着交易活跃，但并不意味着房价不会跌。一二线城市与三四线城市的区别在于，前者虽然价格跌了，但总能出手，而后者可能价格跌得慢，总找不到买家。
事实上，房价调整是大概率事件，不管是日本、韩国、香港，还是美国、英国，房价调整都像经济周期一样不可避免，区别只在于周期是长还是短，来的早还是晚。而要预测房价涨与跌的时间点是非常不靠谱的事情，基本上和买股票一样。如果以此为买房的参照点，无疑会让自己不断的后悔在高点买进成为拉盘侠，在低点没买错失土豪的身份。
作者：聂日明 上海金融与法律研究院研究员
