中国人的观念不改变，中国房价就不会真正下跌。什么时候房价才会跌？恐怕只有在大家做梦的时候才会跌。
最近一些城市的房价开始下跌，一些房地产商、专家也说房地产市场正在下行，很多读者对這些房价就要大跌的消息欣喜非常。但在这里我必须告诉读者，大家高兴太早了，最近的房价下跌只是部分开发商需要回笼资金，而主动作出的降价行为，房价下跌的趋势是不会维持太久的。
为什么？那是由于中国房价并没有持续下跌的空间，只要中国人的观念不改变，中国的房价就不会真正下跌。什么时候房价才会跌？恐怕只有在大家做梦的时候才会跌。
至于有什么观念需要改变，才会导致房价下跌？我认为至少有以下三个。
第一个要改的观念是，必须多数人都认同房子主要是用来住的，不是用来作其他用途的。
大家如果到过一些欧美国家工作、旅游，会发现发现当地的民众买房子最主要的用途是用来住。即便拥有房子的当地人，也不大希望房价涨太高，为什么？因为他们每年都要交一笔相当于房价总额1%至3%的物业税，房价涨了，交的钱也就多了。所以，欧美大多数国家的房价是比较平稳增长的，涨太快民众反而担心。
房子是用来住的
但在中国，房子住的功能反而弱化了，大多数人对房子赋予了“拥有重于居住”的观念，导致房子承担了代表事业有成、代表财富、甚至代表权力和占有等等的功能。近年来，房子还成了能否喜结良缘的关键，导致大开发商任志强都看不过眼，认为“房子变成婚姻的条件，是因为爱情不再存在”。
由于房子在中国的责任重大，甚至是已经不堪重负了，才使得房子炒作横行，投机泛滥。如果大家观念不改，这种投机、炒风就不会休止，房价要想下跌就很难。
而且，我还要告诉读者一个你不想面对，但不得不面对的事实，那就是在欧美国家的房子住七、八十年都非常稳固，但中国的多数房子住三、四十年就会出现问题。
读者有想过为什么会这样吗？那是因为欧美民众买房子是用来住的，因此对房子的要求是质量好价格低，房地产开发商自然不敢马虎，会把房子建好些，要不就买不出去。但在中国，由于房子住的功能减弱，其它功能增强，房价上涨才重要，房子质量是次要，不少发展商抢到地皮就足够了，建房子就可以马马虎虎应付一下。说到底，还是中国人的观念有问题。
第二个要改的观念是，大家必须真正认识到，高房价是大家造成的，而且多数人也不反对高房价。
要谈高房价问题，必须要解释个经济学概念“租值”，所谓租值，现代产权经济学创始人阿尔钦（Armen Alchian）解释称：“租值是使用资源须支付的代价。”阿尔钦的弟子、著名经济学家张五常进一步解释为：租值是收入减去（机会）成本的数值。具体到房子，其租值的大小，是由房子的市场价格决定的，市场价格则是由需求决定的。
高房价并没有罪
把上述语言翻译成读者们都懂的话，那就是房子值多少钱，关键是看读者愿意花多少钱去买，房子才能值多少钱，房子是不会说自己值多少钱的。套用句最近很时髦的诗，那就是：你买，或者不买，房子就在这里，不来不去。正是因为你想“让房子住进自己的心里”，对房子产生了需求，而且需求非常殷切，房价才会水涨船高。
因此，当读者们都有这样的需求时，房子的供应就一定承受不了，房价必高。更重要的是，我看到有媒体报道说，中国有七成的民众已经拥有一套或以上的住房，我不知道这个数据是否准确，但超过半数的人拥有住房估计是没有问题的。既然如此，要问读者一个非常简单的问题，大家愿意自己的房子价格下跌吗？我相信大多数读者都不愿意，中国是很讲究少数服从多数的国家，既然多数人都不愿意房价下跌，房价怎么会跌？
有读者可能会问，可以要求政府帮忙压抑房价，促使房价大跌吗？按我说，这种想法非常错误，想了也白想，政府怎么可能会为了少数人的要求，而去得罪大多数人？
第三个要改的观念是，大家必须真正认识到，买房不一定都要买在市区。
很多读者都认为，买房买在市区才能保值，甚至还可以多升值，正因为读者有这样的观念，导致市区尤其是中心区的房价一涨再涨。
买房不必买市区
实际上，这种认知并不一定正确。买市区或者郊区的房子，关键是要看自己喜欢哪一种生活方式，而非取决了房子是否升值得快。而且，在这里我可以告诉读者，如果读者不是已经五、六十岁的话，买郊区的房子更划算。
香港有专家研究出一个“买房10+25公式”：买房前10年，要注重房子的增值功能，可以购买当前价格较低、但长期有增值空间的郊区房子，为了赌10年后所买的房子价值翻倍。买房后25年，则要注重房子的保值功能，可以锁定价格比较稳定的市区房子，想卖的时候，至少不会让银行、买家低估了房子的价值，这样就可以在65岁以后“以房养老”了。
第四个要改的观念是，大家必须真正认识到，银行加息，房价并不一定会下跌。
随着美国联邦储备局（美联储）今年初启动缩减量化宽松政策（QE），以及在未来可能加息的预期下，不少专家、媒体都在鼓吹如果美国加息，游资就会撤离中国，房价就会大跌。这些专家们有关加息打击楼市的观念，已经被不少人读者视作金科玉律。
加息房价未必降
我不去猜测这些专家、媒体们为何要散播这种论调。但我要告诉读者的是，美国加息，中国房价下跌这个观点是不正确的。
数据会说话。在过去20年，美国经过三次加息，第一次是1994年、第二次是1999年，第三次2004年，美联储先后三次加息，美国的房价跌了没有？答案是没有，美国的房价从1994年开始一直涨到2006年，上涨时间高达13年，涨幅约110%，每年涨幅为8%左右。
美国加息，美国自己的房价都没有跌。而且，美国加息的那三个年头，就连实施联系汇率，跟随美国加息的香港，房价也不跌反升。因此，我是不明白美国加息关中国房价什么事？美国加息，可能会对中国民众带来心理影响，导致房价短暂出现波幅，但对中国房价长期走势是不会造成太大影响的。
在这里我也顺便更正读者们另外一个错误观念，事实上，政府加息是好事，而非坏事。政府为何要加息，那是由于经济增长不俗，市场资金充沛，乃至于可能带来通胀，政府才会出动加息这个货币政策来遏抑。读者告诉我，经济增长不俗难道不是好消息吗？同时，也只有经济好了，大家的收入提高了，才愿意更多消费、投资，从而也推动房价进一步上涨。
总之，只要多数的中国人观念不改，房价是不会下跌的。而且，这种畸形高房价现象或许比房地产市场出现泡沫更有危害，因为房地产市场形成泡沫过程中，还有人赚钱有人亏钱。但在中国这种畸形高房价现象下，会让有房之人无房之人都很焦灼，只有房地产开发商才是赢家，大家都输了。
不想输怎么办？我建议大家可以多听听《中国好声音》导师那英的歌，她有首歌《山不转水转》是这样唱的：“云不转那水在转，水不转那山也转，没有憋死的牛，只有愚死的汉。”只有等到多数读者都认识到“水不转，山会转”这个道理，中国的房价才有可能下跌。
（作者梁海明系香港财经评论员，著有《中国经济新政策与我们》）
