没有哪一年，像今年这样，地产的逆转之说喧嚣尘上。
从年初的崩盘论，到近期兴润置业违约带来的泡沫破裂说，整个地产行业笼罩在不安之中。而今天，市场再度迎来了新的论点：在今年，整个房地产的供需将呈现逆转之势。
这么说来，以往供不应求的楼市，将进入供过于求的时代？
我们都知道整个地产能够支撑到今天，除了资本的炒作之外，刚需的支撑是价格坚挺的重要基础。如果供需真的呈现逆转，那么意味着炒房资金同样会敏锐地察觉到突风险，楼市将不可避免地进入全面倒退。
这种局面真的会来临么？
过去几天，我们的团队一直在比对着各项数据，发现一些惊人的事实。
从整个中国楼市的供需结构上看，确实基本告别了前期严重供不应求状态，但这种状况已经维持了好几年，并非今年才出现。目前全国的房地产供需比大约为120%，这对房地产来说就是供需相对均衡的状态。但现在看来，对应前一阵说的双向调控，城市之间的分化开始比较严重，全国房产相对过剩城市比例约为37%。这37%的过剩城市，基本集中在三四线。我们再对比去年的拿地增速数据：2013年一线城市土地出让面积上升7%，二线城市3.7%，三四线城市上升23.2%——恰恰是本身处于危机边缘的三四线城市，成为了前期拿地的主角。
但近年来，总的土地供给量并没有明显上涨，并且随着城镇化的推进，实际上需求端也在稳健的上涨——目前房地产需求的计算大多是要通过城镇化率体现。
那么，我们实际上可以做一个大胆地假设，其实，房地产供需在过去几年并没有形成一个过于悬殊的倒挂关系，实际上，地产需求端和供给端因为房地产价格的维持高位，一直处于一个隔山相望的状态，并没有形成真正意义上的对冲。从这个角度上说，我们看到的地产供不应求，实际上就仅仅是纸面上的以及资本炒作之下的供不应求。
这种局面之下，舆论的导向对于整个房价的走势，就起到了决定性的作用。从行为金融学的角度来说，实际上整个中国的房地产格局就是一场空前盛大的比马龙效应（指人（通常指孩童或学生）被付予更高期望以后，他们表现会更好的一种现象。）以及羊群效应的社会性试验。舆论、需求方、投资者、资本在整个巨大的地产格局下形成了有机的联动，对市场产生了巨大的助推，社会心理认为房价会涨，于是真的就进入了涨价阶段。
2014年并不是实际意义上供需回归正常甚至是逆转的年份。实际上，前几年本身就一直维持着中性的态势。相反，左右市场走低的并不是突然增加的供给，而是整个房地产市场的预期开始转冷。
对比过去一段时间的例子可以看出，三四线城市的房地产价格并不存在一个供需关系下的缓慢回落，而是几乎在同一时间，突然进入了快速降价的周期。而这种情形，我们完全可以理解为比马龙效应转向悲观预期之下，整个资本撤出虚高的地产领域，导致原本就处于平衡甚至是供过于求的地产格局“水落石出”。
至于这种预期是怎么转变过来的呢？
大家心里都清楚，如果没有住房按揭贷款及贷款低利率，如果没有过度放纵信贷扩张的住房预售制度，中国的住房市场不会走到今天这般。近期影响房价预期的重要因素就来源于金融市场。近几个月来，银行对住房按揭贷款的性质的看法完全转变。这是真实的，以前住房按揭贷款是优质资产，现在突然成了风险资产。银行对住房按揭贷款的发放突然之间全面收紧，利率上升。这个时候，还要传出搞利率市场化，利率大幅上升的可能性越来越大，这彻底打击了房地产需求端的投机因素。尤其是在三四线城市，只要投机因素一打掉，就会回到当地居民的供求平衡中去，所以只要供过于求的三四线城市，房价是第一个要降的。
银行的这种看法，对开发商来说，影响很大，连他们自己也开始把房地产业看成是高风险行业。过去大量的银行资金，由于政策规定，无法直接贷给开发商。大量银行资金走信托通道，以“高利贷”形式进入开发商腰包。从3000亿元到10万亿元，短短5年，信托业完成了几何级数的爆发式增长。如今，这个套路已经逐渐生疑，就在今年，中诚信托、超日债等事情，让人看到了信托业、债券的刚性兑付并不刚性，这种中国特色的刚性兑付，有逐渐要被打破的意味。信托对开发商的贷款开始谨慎，开发商的资金链纷纷出现问题。
如果再加上人民币贬值，导致早些时候从海外涌入国内的资金流出中国，让作为资金密集型产业的房地产业大大承压。
不过，与反转的论调不同，我们倾向于认为中国的地产仍然处于可控的状态，上方资本抽离之后，房价必然会进入回落周期，然而回落必然导致下方的沉淀需求被激活，如此一来，房价会在下方形成支撑。这其中的关键性因素在于能否形成连续的看空舆论，不过考虑到目前地产与地方债务的联动，恐怕政府不会允许崩盘论持续存在，后续的引导会趋向于稳健的回落。况且城镇化涉及3亿人口转移，新的住房需求源源不断。
对比日本在1971-1974和1988-1991年经历了两次快速加息周期，之后地产价格都出现了两轮明显的回调。而此前在我国2007-2008，2011-2012年也形成过两轮加息周期，房价在当时也走出了明显的趋缓态势，反映到当前，央行收紧银根，反复的钱荒施压，导致地产资金偏紧的下跌是很正常的。日本80年代前城市化率就很高，中国接下来还要城镇化，绝不会像日本那样似的崩盘，但短期内，应该能看到部分三四线城市房价下跌。
总的来说，我们对房地产走势维持之前判断。从供需上说，倒挂与否实际影响更多取决舆论导向。从政策的需求上看，无论是此前双向调控的意愿还是地方债务的压力都表明——政府在必要的时候会限制房源供应保证价格的稳定。这意味着，对于中国的地产来说，黄金时代的大限确实来了，但传言中的大跌暴跌，肯定不可能。按照城镇化规律来讲，也不可能全面崩盘。当然，不排除局部城市可能出现鄂尔多斯、温州、海南那样的情形。
（注：本文根据评论员评论内容整理）
作者：许一力 CCTV证券资讯频道首席策略评论员、总制片人。
