柳九邦
席卷全国的楼市降价风越刮越烈，如今，就连房价最为坚挺的一线城市也难“独善其身”。
《第一财经日报》记者获悉，打出“七二折”旗号促销的上海浦东唐镇某楼盘已于上周末完成“蓄客”并正式开盘。“这次优惠的58套房源已经全部预定完毕，想要买需要等下次加推了。”昨日，该楼盘的售楼人员告诉记者，之后加推的房源是否仍有优惠，现在还不确定。
此前，曾有媒体和业内人士质疑，该楼盘的降价行为噱头大于实质，但从“降价即售罄”这一结果上看，调整后的价格已经能够让市场接受，即“降价为真、幅度存疑”。
“虽然降价的楼盘并不多，但京沪最终被‘拉下水’，本身就具有风向标意义。”一位业内人士对本报记者表示，目前，不少在售楼盘虽然没有宣称降价，但已经通过一些手段间接给购房者让利，涨价更是基本不可能了，在这当中，又以中高端楼盘的去化压力为甚。
“浦东唐镇某项目大幅降价‘抢跑道’就是一个信号，预计后市降价促销的项目会越来越多。”佑威机构执行董事黄志坚认为，上海楼市的“倒春寒”已经形成，后市开发商想要增加成交量，既需要加大刚需产品的新增供应，也需要“以价换量”的出现，特别是供大于求的大面积、高总价产品，“降价跑量”将是最有效的营销策略。
在黄志坚看来，目前看空后市的力量正在加大，这将撼动一部分开发商的价格策略。“价格优惠越早越彻底，则效果越好，反之则可能会陷入被动。”
易居中国执行总裁丁祖昱表示，该楼盘的开发商资金紧张，尾盘清货，快速回笼资金也很正常。“对于远郊的单总价都较高的极个别大平层项目我并不看好，这种定位错误而一直滞销的项目，价格调整势在必然。”
事实上，即使在房价坚挺的上海，一些拿地价格较高、产品定位失误的中高端楼盘价格早就已经出现调整。
例如，招商地产2013年年报披露，子公司上海静园房地产根据当时市场情况，对其开发的上海佘山珑原项目计提了存货跌价准备2亿元。当期末，该公司按照目前市场价格状况和佘山珑原项目实际销售情况，对该项目可变现净值进行测试后补提存货跌价准备146万元。
佘山珑原项目为“区域地王”，自开盘以来，就一直去化困难，价格一降再降，公开资料显示，该项目一期已经竣工，2013年实现毛利-908万元。
黄志坚认为，针对上海的住宅市场，小面积、低总价的刚需产品仍供不应求，但大面积、高总价的产品已经供过于求，价格调整有一定必然性。
据网上房地产统计，截至昨日，上海的存量为66091套，共计1027.28万平方米，其中，普通住宅19449套，面积178.02万平方米。这意味着，上海小面积、低总价的普通住宅仅占上海住宅总量的17.24%。
“受‘限购令’影响最大的就是高端大平层的销售。”一家上市房企董秘告诉记者，该公司旗下的一个项目已经开盘四年，但仍有三分之一的房源没有卖出去。
除了一手房市场，上海二手中高端房源的销售也是“阴云密布”。沪上多家大型房产中介机构向《第一财经日报》记者反馈称，4月以来，上海二手中高端市场成交低迷，部分板块价格已经出现松动。
据21世纪不动产上海区域市场研究部对陆家嘴、联洋碧云、新江湾城、古北、徐汇中心等上海豪宅聚集板块抽样调查，4月上海中高端市场未能摆脱下滑的局面，成交量较3月普遍下滑10%~20%，其中浦东陆家嘴等板块更是下滑20%~30%。
抽样调查结果显示，市场需求不足是导致中高端市场成交量下滑的重要原因，目前上海各个豪宅板块带看量都有明显的下跌。
据悉，伴随着看房群体的下滑，房东也加大了降价幅度，21世纪不动产联洋区域分行一位经理向记者称，半年前一套挂牌房源，价格为870万元，由于迟迟无法售出，房东表现出一定诚意，本月已经将挂牌价下调至830万，但至今依然未能售出。
来源： 第一财经日报
