外资投行唱空楼市 炒房客降价难套现
龙飞
5月的楼市旺季未能如期而至，资本市场及境外机构一再看空。野村证券在报告中指出，中国楼市泡沫已经开始破裂，而瑞银则认为房地产是当前经济的第一大风险。
而光耀地产集团有限公司近期在面对惠州多个楼盘的延迟交付时，已然承认在资金周转方面存在压力。地产开发商的资金链困境问题凸显。尽管如此，国内开发商以及各路专家仍然认为“空方”颇有危言耸听之嫌。
不过，近年一些顶风投资客却坐不住了，纷纷降价以求脱手。不过，市场尚未到他们心中准备割肉离场的阶段。
投资客降价求脱手
在他看来，这个价格已经大幅低于2011年开发商出售时的价格，市场不可能毫无反应。
“业主急售，独栋别墅直降六百万。”5月初，广州花都某高档楼盘旁的中介公司打出了一幅颇为惊人宣传标语。随后《中国经营报》记者通过中介辗转联系上了放盘业主，据了解，该项目为2011年售出的新盘，面积在450平方米左右。
“当时我通过开发商内部价，用700万元左右的价格拿下来的。”业主刘先生坦言，该项目2011年底推出市场时，价格就已经达到3万元/平方米。随后楼市开始逐步走高，最高峰时，该项目二手价一度高达4万元/平方米。“我是去年春节前开始放盘的。”刘先生表示，当时放盘的价格1500万元，没想到放了三个月“电话都没接到几个”。
随后楼市开始出现各种传言，刘先生想要尽快脱手，于是听了物业顾问的意见，将价格下调到900万元。“如果一千万元成交可以代付个税。”言谈间刘先生不忘推销几句。在他看来，这个价格已经大幅低于2011年开发商出售时的价格，市场不可能毫无反应。
“炒房客”的称呼刘先生并不讳言，如何突破重重限制获得购房资格，他也不认为有任何难度。“注册一个公司就可以了，这个楼盘大部分买家都是用这个方式购房的。”其言道。相对于高昂的购房款，几千元的公司注册费用只相当于两个月的物管费。
直到今天，刘先生也不认为这次投资有任何问题，“只是早点放盘就好了”。其表示，房价高峰期，该套物业可以卖到1800万元。“如果当时我们成功变现，一年半不到的时间就能够翻一倍多，这种投资回报在哪里找？”老刘认为，怪就怪自己太贪心，现在只能折半变现。
“如果卖不动，肯定不会再降价了。”老刘表示，按现在这个价格计算，他们只能小赚一笔，如果不逃税，按照企业转让物业的正规方法纳税，他们还要面对30%的企业所得税。“不可能再低了，大不了再捂个三五年。”其言道。
刘先生的案例也许较为极端，但房地产业资深人士告诉记者，前期大手笔购入房产的投资者确有快速入市的迹象。4月底深圳龙华，一个名为锦绣御园的项目骤然出现150套二手房源。据了解，该项目2009年竣工时，就有一大批房源被一家投资公司买入，现在开始集中贩售。由于靠近港澳，成立公司投资房产的做法在广深甚为普遍，有业内人士预计类似的炒房公司放盘现象，在未来两三个月内会继续涌现。
低迷状态将持续
在54个城市中，今年“五一”假期新建住宅成交合计为73.6万平方米，同比下滑47%，为近4年最低。
面对楼市冷冻，急于套现的并不仅仅是投资客们。一些楼市低迷区域，放盘量开始增多。杭州是此次楼市冷冻最早呈现的城市，据中介机构统计数据显示，一些杭州核心区域二手房的挂牌量同比猛涨近3倍，而且房价有大约10%左右的降幅。
同样的情况也在上海上演。德佑地产统计数据显示，截至3月底上海二手房的累计挂牌量为12.76万套，比2013年年底增长4%。但这还不足以反映市场状况，21世纪不动产上海区域市场研究部的抽样调查显示，一些核心区域的挂牌量有10%~20%的上浮，单日带看量也增加20%~30%。而据最新发布的“上海二手房指数报告”显示，上海4月二手房成交量同比下跌近三成。该报告同时表示，随着供应量加大，上海二手房房价开始出现“停涨”局面。
同样的情况在北京二手市场也有所反映。根据链家地产[微博]市场研究部统计的数据显示，近阶段北京二手住宅市场基本失去了价格上涨的动力，北京新增二手房源挂牌量均价环比下降2.5%，调价房源中，降价占比达87.1%。而据另一家统计机构的数据，4月北京二手住宅总成交量为7616套，为近11个月中，除了春节月以外的最低。
中国楼市真的到了崩盘的边缘了吗？“五一”过后，在香港上市的内房股遭遇一波大跌，从中国海外、华润置业到碧桂园、恒大地产，都有3%~6%的下挫。境外投资机构对于中国楼市更是集体看空。
野村证券认为，中国房地产调整已经开始，大规模的住房供应过剩，加上开发商资金短缺，将造成中国住房市场的滑坡。而瑞银在同一天也发表报告称，中国房地产市场临近转折点，认为市场急速修正的可能性为15%，而这将导致中国GDP增速在2015年下降至5%。同时，摩根士丹利也认为中国楼市在未来几个月将出现销售、平均售价均趋恶化的情况。
让境外机构集体看空的重要理由是国内楼市黄金(1289.90, 2.20, 0.17%)周销售情况的不如意。中原研究中心监测数据显示，在54个城市中，今年“五一”假期新建住宅成交合计为73.6万平方米，同比下滑47%，为近4年最低，剔除去年的历史高位外，分别比2011年、2012年下降19%、36%。其中，一线、二线、三线城市降幅分别为40%、65%、32%。
而4月底，新华社的一篇文章《楼市明显降温 政府淡定面对》表示：“宁愿承受市场理性回归带来的代价，而不重复以前的老路”。分析人士将此解析为中央政府对于房地产调控的表态，因此短期内难以出现大规模救市举措。
一手先降 二手跟随？
一旦开发商顶不住压力，需要通过降价达到快速销售回笼资金的时候，二手房价会忽然出现快速下降。
相比而言，国内开发商以及业内专家从资金链的角度分析，认为今年更多是一次短周期波动，而且大开发商资金实力足，还有足够的回旋空间。
但前期一些激进扩张的地产商无疑将面临巨大压力。瑞信最新报告将富力地产的股价大幅削减20%，其认为富力今年必须为高达55亿元的国内债券再融资，还有数量可观的信托贷款，随着销售数字的见顶回落，投资者对企业信心下降，再融资成本趋升，将形成恶性循环。资料显示，2013年富力大手笔扩张，全年拿地金额超200亿元，这也让富力全年的净负债率飙升至111%。
而与富力同为中国百强房企的光耀地产，近期就面临一系列资金难题。一方面光耀地产因借贷纠纷被部分银行列入“黑名单”；同样由于资金问题被列入“国家失信被执行人名单”。引致旗下楼盘难以交付、已收单位被银行查封等一系列的问题，甚至一度传出破产传闻。5月7日，光耀地产不得不发布经营状况说明澄清传闻。其表示，公司资金面存在一定压力，但目前融资渠道畅通；延迟交楼的项目已加快施工，并确保业主利益。
深圳一位握有百余套房产的投资客向记者表示，他们担心，一旦开发商顶不住压力，需要通过降价达到快速销售回笼资金的时候，二手房价会忽然出现快速下降，“只要他们楼价下调15%，(深圳)区域内2012年入手的二手房就会出现一二手房倒挂的现象(即二手房价高于一手房)”。该人士认为，这对近两年入市的投资者将是灭顶之灾，因此他“宁愿亏税费”，也选择提前卖出近期购入的房子。
瑞信除了点名将富力的评级由“中性”降至“跑输大市”外，还对雅居乐、碧桂园和广州恒大都提示“投资风险”，表示这些房企均有调价压力。或许，炒房客势必要与房企比比“谁跑得快”了。
来源： 中国经营报
