秦玥
在公布前3月销售数据一月有余后，4月28日，万科再次公布了2014年首季销售的财务数据。根据数据显示，截至3月31日止，万科实现营业收入94.97亿元，同比下跌32.16%；同时，归属于上市公司股东的净利润13年来首次出现同比下滑，为15.3亿元，同比下跌5.23%。
对此，万科董秘谭华杰公开解释，对于净利润的下滑主要是与今年一季度竣工面积特别低有关系。
值得注意的是，据目前已公布的部分地产企业一季报显示，招商地产、金地集团一季度净利润也均出现下滑，其中，金地集团更是同比大幅下跌超七成。对此，房地产业内人士严跃进也告诉《中国经营报》记者，在目前整个房企盈利空间持续被压缩的情况下，各类房企的资金链都比较紧张，都希望从万科的业绩中找到一个参照系。如此看来，部分房企可能会比较宽慰：看来成绩单不好看的并非一家。
与此同时，严跃进也表示，今年一季度房企的销售业绩在下滑，和整个行业降温有关。“由于去年市场销售不错，提振了此类房企的信心，所以今年一季度初，包括万科在内的房企，对于市场并没有持过多的看空情绪。因此，从这个角度看，今年一季度房企的推盘节奏等有所放缓，导致成交规模下滑，最终在项目销售等各类数据表现并不出色。”
商品住宅下滑5.7%
根据万科一季报内容显示，截至3月31日，万科在全国的商品住宅成交面积同比下降5.7%。其中，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14 个主要城市，2013 年年初住宅成交增速高于全国，报告期内成交同比放缓的现象也更明显。
“从万科的投资、开工等节奏上看，今年一季度确实节奏上比较慢，相对冷清，这也会影响财务数据。不过，随着未来可售量等增加，预计万科的业绩必然提振。之所以对万科的财务数据下跌引起如此大的关注，在于万科作为行业的老大哥，其经营动态会对整个房企产生一定的标杆作用。”严跃进说道。
根据数据显示，2014年一季度，上述14 个城市住宅成交面积同比下降27.5%，成交批售比(商品住宅成交面积/同期批准预售面积)为1.0，新增供应和成交基本处于平衡水平。而另有公开数据可持续观察的16 个主要城市(深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、成都、武汉、重庆)的土地供应和成交面积同比则分别下降1.5%和5.9%。
对此，万科解释为，在于2013 年一季度全国住宅成交大幅回升，导致比较基数较高。但相比2012 年同期，今年一季度全国商品住宅成交面积增长33.2%。进入3 月份后，主要城市土地市场成交有所趋缓。尽管土地成交均价依然维持高位，但溢价成交的比例相比去年三 季度的高点有所下降。
实际上，类似财务数据下跌，也有统计上的原因。“去年一季度整个市场比较热，而且整个楼市压抑的购房需求瞬间释放，因此会使得包括万科在内的房企销售业绩大增，从而让财务报表比较靓丽。”严跃进说道，“这样一对比，今年的销售业绩显然比较黯然。”
安信证券分析师万知称，房企销售增速下滑才刚开始。一方面商品住宅的销售增速开始明显下降，没有人口持续流入的三四线城市需求不足已经显现，一二线城市的部分住宅需求也进入观望的阶段。
除此以外，根据万科2014年一季报数据显示，一季度万科实现结算面积72.7万平方米，结算收入90.5亿元，同比分别下降41.1%和32.1%。
对此，万科董秘谭华杰公开表示，房地产业务竣工、结算具有一定的季节性规律，大多集中在下半年特别是第四季度。由于一季度竣工面积仅占全年计划的6.6%，由于基数小，同比变动的波动性也较大，对前瞻全年业绩的参考意义并不大。
受累商业地产？
除了上述原因外，对于万科来说，净利润和营收的双重下降是否还有别的原因呢？
“对于万科而言，目前面临了各类威胁。”严跃进告诉本报记者，从市场产品结构看，万科目前尝试转型社区建设，亟须在社区商业等方面投入资金。这样的战略转型，显然会使得万科的各类投入成本加大。而且从目前万科的业务重心看，预计此类成本未来还有可能上升。这样一来，会使得万科传统待盈利模式受到冲击，最终影响股东和公司的净利润。
而一位不愿具名的房地产业内资深人士也告诉本报记者，其实对于业内人士来说，目前我们并不太关注大家所说的这个(净利润和营业收入)，因为万科在增加自持商业的比例，这样的数据降低是必然的。
早在2013年年度报告中，万科已经表露出探索轻资产模式的意图。这意味着未来万科可能会出让部分开发项目或商用物业股权，或在部分合作项目中只占小股。
而随着万科小股操盘模式的推进，输出品牌将比简单的业务扩张更务实。“如此看来，当万科不再‘觊觎’行业老大地位的时候，这样的一个成绩单，并不会让其感到‘自卑’。不过目前万科必须警惕各类风险。”严跃进表示。
但是，从竞争结构上看，包括恒大、绿地等房企都对其既定业务产生了一个替代性的作用。而且此类房企的品牌影响力大有赶超万科的姿势。在市场出现低迷的情况下，如果仅仅依赖老牌子，那么可能在提高客户关注度方面的优势会弱化。
不少业内人士也表示，万科涉足商业地产，最大的软肋在于商业地产的开发模式和传统的住宅开发并不相同。“万科的优势在于做住宅，做社区商业确实是一个很好的路径，但是目前很多做商业地产的，一般都是借地标性商业综合体来赢取市场的。”严跃进告诉本报记者，从这一点看，万科想挤入一个城市中，可能还是有难度的。比如目前一线城市，不乏一些知名的海外商业地产商在操盘。而且此类项目，多半对商业地产金融的认知程度比较好。万科恰是缺乏此类金融手段。而对于一些二三线城市，也往往是群雄盘踞。毕竟一些优质地段和商圈已经被其他地产企业所分割。本质上，万科还是缺乏商业地标性的产品，并导致市场对万科商业地产的认知度不高。
但是，严跃进也表示，由于做商业地产不光可以有先发优势，也可以有后发优势。尤其万科对于住宅业的开发已经有比较长时间的积累，所以相比别的房企来说，更懂得熟谙业主的多元化需求。包括过去的第五食堂等，其实都表明万科对于业主都需求还是有一个“做到位”的尝试。
除此以外，严跃进也建议到，目前万科涉足此类商业，关键是要积聚更多的供应商资源。此前万科面临的供应商多半是围绕住宅业的，但做社区商业需要更多业态支持的供应商。从这个角度看，万科需要拓展包括金融、文教、酒店、零售业等合作伙伴。万科必须先做一个供应商的集成者，才能真正做好商业地产商。不过这个过程比住宅业开发的周期可能会更长，耗费的资金也比较大，这一点需要万科有所预计。
来源：中国经营报
