宋延庆：房企每赚2.15元 政府要拿走1.15元
房企税负有多高？2013年，64家A股上市房企净纳税额与净利润之比为1.15︰1。也就是说，房企每赚2.15元，政府要拿走1.15元，企业只拿到1元钱。
宋延庆/文
去年的“欠税门”事件也有个好处，使公众知道了房企税负之高。房企税负有多高？去年万科实现净利润151亿元，纳税额258亿元，平均每天纳税7071万元，这还不算名目繁多的各类杂费。统计显示，算上各类规费、杂费，房企税费支出大致是净利润的2倍左右。当然，高税费必然最终转移到房价上。许多人可能不了解的是，房企背负着沉重的高额税负的同时，也有过半企业享受着名目繁多的各类政府补贴，真可谓乱象丛生。
税负到底有多重？
去年央视根据一位李姓律师的推算，曝光说“房企拖欠土地增值税3.8万亿”后，一石激起千层浪。华远地产(2.92, -0.04, -1.35%)(华远九都汇)董事长任志强[微博]怒斥央视“愚蠢无知”，多家涉事企业声明“不欠税”，国税总局也出面澄清说“欠税存在误读”。凡事有弊也有利。“欠税门”后，税务部门悄然加大了土增税的征缴力度，但也使公众得以了解到房企税负之繁杂和沉重。
依照当前税制，涉及房地产开发企业的税费有11种。这些税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、房产税、土地使用税、耕地占用税、个人所得税、印花税和契税等。这11种税费中，营业税、土地增值税和企业所得税是房企的三大税种。
截至4月24日(距4月30日年报“窗口期”还有4个工作日)，已有167家上市房企发布了2013年年报，还未发布年报的企业有43家，其中包括云南城投、万方发展、三湘股份、金地集团(10.22, 0.00, 0.00%)等。一份年报从年初拖到现在，估计草稿中有不少数据前后不一致，可能需要进一步“加工”。建议这些企业，平时要加强运营管控能力，建立适宜、高效的计划统计管理体系，推行标准化的计划、统计报表(套表)，提高统计数据的质量和时效，不要再把精力过多地放在年报和季报“加工”上。
兰德咨询统计，截至4月20日发布年报的110家A股上市房企中，有64家企业有政府补助或补贴，占58%。对纳税额统计结果显示，2013年这64家企业的平均净利润率是10.85%，去掉政府补助后的净纳税额与净利润之比为1.15︰1。也就是说，房企每赚2.15元，就要被征收1.15元。另据新华社记者统计，2007年至2012年六年间，A股上市房企全年净纳税额与净利润之比通常保持在1︰1左右。
当然，因为不同房企的盈利能力及毛利润高低相差较大，不同年份毛利率高低也不同，所以税负也相差较大。2010~2012年间，万科纳税额一般是净利润的2倍。2013年，万科房地产业务结算毛利率为23.69%，较2012年下降3.72个百分点(结算净利率12.76%，较2012年下降1.16个百分点)；纳税额258亿元，与净利润之比是1.71︰1。招商地产[微博](16.64,-0.56, -3.26%)2013年房地产业务结算毛利率27.5%左右，同比下降约5.6个百分点；净利润55.1亿元，其中归属于上市公司股东的净利润42.02 亿元，同比增长 26.64%。年内，招商地产支付的营业税及附加45.8亿元，所得税24.6亿元，是净利润的1.28倍。融创仅所得税开支就达21.9亿元，占年内净利润的67.2%。
中小房企的利润额虽然比不上大企业，但毛利率并不比大企业低，因此税负也不轻。年报显示，金科股份“应交税费”与净利润之比0.89，宜华地产是1.32，天业股份(8.11, -0.90, -9.99%)高达3.95。特别强调的是，房企年报中披露的三大项税费肯定是低于企业实际纳税额的，因为还有其他税费。而且，“应交的各项税费”也往往只是实际纳税额的90%左右。
总体来看，近年来A股上市房企纳税额一直不断上升，增幅远高于利润增幅。据新华社记者统计，2007年至2012年纳税额分别为233亿、300亿、415亿、563亿、830亿和978亿元，分别增长了76.32%、28.66%、38.39%、35.62%、47.6%和17.71%，2013年年前三季度增长28%左右。
而这，也仅是公开的法定税费，还不包括各类名目繁多的规费、杂费。
杂费到底有多少？
某房地产项目临近城市河道，我们曾为该项目的开发商做过滨水住宅产品线研究与咨询。开发商拿地后，对500多米的河岸进行了公园化整治(当然也是为了提高产品溢价)。整治过程中，政府有关部门找上门来，开发商不得不缴纳河道维护费和水土流失费。
绿化环境还要交水土流失费？或许不理解一线开发的人很难理解。还有更匪夷所思的。有开发商在项目用地“红线”内开挖楼座基坑，挖出了文物，于是上报。停工是必然的了。文物部门勘察现场后，派驻了考古人员。小铲子、小刷子，一天天地仔细挖掘着。每耽误一天工期，算上资金成本和给施工单位的怠工费，成本增加20多万元。可把开发商急坏了，不得不找关系做工作。答复是，“可以快点，但要交加班费、文物保护费”。最终开发商还是不得不交。“今后再也不干这种傻事、实在事了。”开发商抱怨说。
还有很多杂费，可能很多非地产或非地产一线人员甚至没有听说过，比如白蚁防治费、新墙体材料发展基金、散装水泥专项基金、面积测绘费、渣土外运费、燃气管网分摊费、自来水新建管网费、防雷减灾费，防震检验费，等等。
房地产项目开发过程中到底有多少杂费？去年，恒大集团曾经对公司有投资项目的全国130多个城市的审批状况进行过统计。结果发现，从买地到竣工交楼，再到给业主办理房产证，虽然每个城市情况不一，但也少则盖50多个章，多则盖110多个章。当然了，几乎盖每个章，都要收费。据恒大统计，收费最少的城市也有37种杂费，最多的有157种。
有开发商戏言，只要不嫌麻烦想收费，几乎每个政府部门都能找到理由从房地产项目上“揩油”，甚至计生部门也能以检查农民工的名义收费，而且大都有“红头文件”。没有文件的怎么办？也有办法，最有效的办法有两个，一是堵工地，二是在办公室纠缠不休。
与法定税费一样，各类杂费最终也当然要转嫁到房价中。各类规费、杂费到底占房价的多少？据恒大统计，按平均值计算，收取的各类规费大约占房价的11%。在为房企做战略及产品线研究与咨询时，我们经常做成本利润和价值成本优化分析，因此能掌握一些房企及其项目的税费水平。据兰德咨询统计，与房地产开发相关的11种税费，约占房价的13%~15%；各类规费、杂费，约占房价的8%~12%——税费全部加起来，约占房价的20%~25%，有些三四线城市甚至高于25%。
其实转嫁到房价中的还有些隐性成本。因为各类税费的征缴弹性较大，致使开发商不得不投入大量人力、精力。几乎所有开发商都设有前期开发或报批报建部门，专事公关和办手续。其间所投入的人力成本和时间成本，最终还是要转嫁到房价中。
如果把纳税额理解为企业的“社会责任”的话，问题是，房企还要承担着那些靠收费、罚款得以存在的单位的“运行责任”，还要房企流着道德血液的“道德责任”。
清理名目繁多的税种和各类规费、杂费，确实已到了刻不容缓的地步了。在房企平均净利率只有12%左右的“中利时代”下，这也是最有可能降房价的空间，而且也应是今后征收房地产税的前提和基础。
有多少房企在坐享政府补助？
令很多人想不到的是，房企在背负着高税负的同时，也有些企业在领着地方政府发的“红包”，享受着高额的政府补助。
据兰德咨询统计，A股上市房企中有58%的企业披露有“政府补贴(或补助)”。鉴于香港内房股企业多数不披露补贴额，但估计比例可能更高。查阅上市房企过去几年的年报，以及从兰德咨询的近百家上市房企客户情况来看，享有政府补贴的，估计占到60%左右。
从披露有政府补贴的企业来看，64家企业去年补贴总额9.94亿元，接近10亿元。
对照上市房企过去几年的年报，我们发现，享有补贴数额较大的有华侨城A、世茂股份、华润置地(橡树湾 润景公馆) 、招商地产、SOHO中国等。其中，华侨城去年获得政府补助3.66亿元；世茂股份(600823.SH)2013年(计入当期损益的)政府补助金额是7076万元(占营业收入的0.7%，占净利润的4.3%)，2012、2011年分别是8031万元和4024万元，三年累计1.91亿元。SOHO中国2013年年报中未披露政府补助额度，但从前两年年报中可以看到，2012年其经营溢利中政府补助为2.03亿元，2011年为2.01亿元。招商地产在年报中载明的营业外收入的政府补贴，2012年是1635万元，2013年是3380万元。
总体来看，政府补贴占企业营业总收入的比例并不高，特别是大企业。但对一些中小企业来说，却有明显影响。新湖中宝暂未发布2013年年报，但从半年报中可以获知，其计入当期损益的政府补助金额是5458万元，占(归属于上市股东)净利润的24%。而2012年上半年该公司获得的政府补助高达2.18亿元，占当期净利润的77.31%；2011年全年获得政府补助更是高达4.85亿元，占当期净利润的35.15%。知名度较高的企业中，2013年万通地产(万通龙山逸墅 万通新界·紫藤堡)也获得2889万元的政府补助，占净利润的7.6%；金科股份获得补助额7726万元，占净利润7.9%。另外，2013年荣盛发展、中华企业、上实发展等也获得了较高的政府补助。
由于政府补助存在计入的滞后性，加之许多企业在年报中并未详细列明，因此准确统计总数有相当大的难度。基本上，政府补助主要有三种情况：一是税收返还款；二是土地项目整理返还款；三是其他，如廉租房补贴、采暖供热补贴、职业培训补贴、危旧房改造、项目投资奖励等。由于缺乏统一、透明的全国性标准，各家房企在获得政府补助方面目前面临最大问题是不公开、不公正，多数情况下需要凭关系、谈条件，可谓乱象丛生。
正因如此，也给不少善于利用政策的企业留下了机会。有家西部地区的企业就非常善用“农林水”等各类补助政策。在我们为该企业做战略咨询过程中，双方共同研究、设计出了其城乡统筹项目、农业生态项目、新型城镇化项目等的多项补贴方案，甚至开发项目中配建的文体馆也能拿到建设补贴。粗略算下来，该企业实际每年拿到的各类补贴有3000多万元。
这不得不让我们思考，即使没有统一、透明的全国性标准，地方政府是否也应公示相关补贴政策？否则在“本分”企业与善用政策的企业之间就会不公平。另外要思考的是，除全国性大企业外，政府补助为何频频降落在那些盈利能力差的地方性中小企业上？而获得政府补助多的那些地方性中小企业，盈利能力增强的又有几家呢？
某种意义上说，房地产企业与政府之间的关系确实扯不清，道不明，已形成了谁也离不开谁的共生关系，而这一共生关系还只是整个房地产价值链上的其中一环。事实上，房地产业已形成了一个复杂的生态系统。在这一生态系统中，政府在食物链最上端，相当于占有一半左右明股和暗股的第一股东；开发商处于中游，算是既食草又食肉的杂食动物；而设计、营销、咨询等服务商，处于食物链末端，基本上只有“喝汤”的份儿。
(作者系兰德咨询总裁)
来源： 地产中国网
