半岛另类“鬼城”
胶州造城“造”出全国最大别墅群
本报记者 陈锋 青岛报道
十年精心大手笔，如今变身大鬼城。初具规模的胶州少海新城，以其漂亮的姿态，诠释着地方政府和开发商投资冲动之后的尴尬与忧伤。
《华夏时报》记者近日在山东青岛胶州市采访时发现，当地倾力打造的少海新城，被众多规模巨大的别墅群覆盖，湖景靓丽，建筑簇新。但这座基础设施及配套公建造价高达数十亿的新城，并未拥有规划中的繁荣，人烟稀少，房屋空置，销售不畅，建设迟缓，已经成为另类的别墅鬼城。
“少海新城有近2000套别墅，恐怕是全国最大最集中的别墅群。想消化掉这么多别墅，恐怕5年都不行，10年后再看吧。开发商要承受疯狂的成本，政府也要担负冲动决策的责任。”胶州市一位企业负责人对本报记者说。
疯狂的别墅
当地人称少海为东湖，这里本是黄海潮涌反灌形成的浅水区，当地政府在河道之上设闸治涝，蓄水成景，经过人工挖掘，获得6.28平方公里的湖泊。因面积比杭州西湖还大，当地人常以“南有西湖，北有少海”自美。
少海新城即以这湾湖面为中心，大兴土木而成，包括水面在内，方圆16平方公里。查询胶州市政府历年政府工作报告，少海新城的规划、立项可追溯到十年前，其定位从最初的治涝，到后来的“湖滨公园、旅游新地、居住新城”，再上升为托起胶州经济腾飞的三大发展平台之一，与产业新区、胶州湾国际物流中心并驾齐驱。
在2008年胶州市政府工作报告中，其完美设想是，将少海新城打造成集城市综合服务、休闲旅游、商务研发办公于一体的旅游新城。不过，如今的面貌早已与初衷相悖，“变脸”成为一个超级别墅群。
以正阳路为界，少海分南北两个面积相仿的区域，即南湖和北湖。天鹅堡别墅项目位于北湖的西北区域。4月23日，本报记者在现场看到，该项目北侧基本完工，别墅外墙已粉刷，但工地仍在施工，到处都是大坑，土石成堆。
值守工地的工作人员告诉记者，按照计划，北侧别墅项目应在今年5月31日向业主交房，但目前看来，施工收尾没完，绿化还没开始，恐怕年底都难交房，“因为开发商资金紧张，建筑商未能按时拿到钱，导致许多工人离去，延缓了工程进度”。
据介绍，北侧有别墅30栋，面积在300到800平方米左右。值班的工作人员称“户型较大的每栋卖价应在千万元以上”。
南侧工地仍处在建设初期。在现场的公告板上，竣工时间为2013年11月。但记者注意到，别墅项目仅完成框架，而多栋高层还未封顶，一栋高层目前刚完成地上一层。
“按现在的情况看，这个项目估计还得两年才能结束。”据施工现场一位负责人介绍，甲方一直拖欠工程款，去年的账也没结清，今年自春节复工后，一直没有支付工程款，对工程进度影响较大。现在来这里看房的人很少，如果胶东机场建成了，可能会带动些人气。
2013年9月，青岛新机场选址报告获得国家民航局批复，新机场位于胶州市东北部，距离少海新城大约30公里。
与天鹅堡相邻的项目名为宝龙城。沿少海环湖道路行走，一路全是别墅项目，包括璞玉岛、森林湖、胶州湾一号等；其中森林湖三期、熙湖项目尚未完工，璞玉岛，森林湖一、二期等项目均已对外出售。
森林湖一期是少海新城的早期项目，该项目一位物业人员告诉记者，一期共307套，全部为独栋别墅，面积在200到400多平方米，目前基本售完，但入住的只有11家。因为入住率不高，暖气无法供应。
一位在此工作一年多的工作人员表示，他刚来工作时，只有3家刚搬入，在后续的一年多时间里，总共也只有8家入住。
璞玉岛也属少海新城早期项目，该项目基本建成，但记者在项目门前等待近十分钟，也难见人影进出。
胶州湾一号别墅项目坐落于南海湖心，位置得天独厚。不过，其人气一样冷清。记者注意到，项目大门铁栅栏紧锁，门岗无人值守，大门内宽阔的场地无人无车。
尴尬的商业
在少海新城的规划中，当地政府安排有两个商业项目：板桥镇和欧洲镇。板桥镇本是胶州古代商业集聚区，借用古名，有承袭和弘扬之意。
据胶州市一位政府部门人士透露，当地政府最初并没有建设板桥镇、欧洲镇的规划，其所在区域土地也已出让给相关公司，后考虑到打造旅游业需要商业配套设施，于是通过置换将土地换回进行商业开发。
记者4月23日在少海西南侧看到了气势宏伟的板桥镇，巨大的牌楼背后，是连片的仿古建筑，上挑的斗檐、红色的外墙，分外显眼。不过，令人意外的是，在宽阔的广场上，难见人影。
与板桥镇一路之隔的欧洲镇，其建筑以欧洲风格为主，除一段临街二层欧式尖顶建筑全部完工外，其他部分只完成框架工程，目前处于停工状态。按照规划，这里作为特色旅游和购物、餐饮区域，并设有娱乐表演场地。
当地一位接近政府的企业负责人表示，由于少海新城入住率太低，来旅游的人也很少，商业项目的招商工作困难较大，“政府说奥特莱斯要进驻，但这么少的人气，谁愿意来？”
北京新发地市场一位负责人对记者表示，一般而言，企业投资最重要的是风险控制，项目上马前会进行可行性研究，论证收回成本时间和盈利前景。如果有财政资金参与，还要根据财政资金的多少，申请市或区发改委立项，获得审批后，才能开工建设。
“我们一般在取得立项或开工前即进行招商，有些更谨慎的企业甚至没有立项就开始招商，目的是降低投资风险。”上述新发地市场负责人说，企业投资失败，风险由企业承担；但政府决策失败，财政资金投入无产出，这样的风险应由政府来承担。
“设计得非常不错，很漂亮。”一位路过此处的当地市民对记者说，可惜胶州人口不多，购买力不强，再加上游客少，建成的项目没有启用，未建成的项目也受到影响。他甚至表示：“现在中央反腐力度这么大，官员买别墅太招摇，房子估计以后也不好卖，这会影响这里的人气。”
何时能消化掉存量别墅，或许是开发商最为棘手的问题。胶州市某事业单位一位匿名的人士说，本地人多选择胶州新区而非少海新城改善住房需求。因为少海过去淤泥堆积，容易沉降，多次出现房屋质量纠纷。
冲动的代价
胶州多位企业负责人对记者表示，少海新城成为别墅鬼城，与政府的决策有关。
由于财力有限，政府与企业采取了BT(建设-移交)的模式，拿土地资源换项目建设。在风涌全国的造城运动中，少海新城迅速成形。
“这种创新做法有其正面作用，但问题是，少海新城铺得太大，超出了当前发展阶段。”一位企业负责人指出，企业垫资建设，其持续能力受信贷政策影响较大，在银根缩紧的背景下，企业都面临资金压力。
位于少海中心位置的中信少海五星级酒店项目即遭遇这样的尴尬。据一位参与少海新城项目建设的企业负责人介绍，中信集团旗下企业出资为政府建设酒店，作为交换，中信获得一块土地，建成璞玉岛别墅项目；但由于销售不如预期，资金压力大，导致酒店封顶后陷入停工状态。按照原规划，该酒店的竣工日期为2013年年底。
与上述五星级酒店一样，由深圳中洲集团负责投资、青岛昌林公司负责建设的少海新城重要商业项目欧洲镇，也迟迟未能完工。
一位接近当地政府的人士表示，政府部门对违法行为的纵容和庇护，是导致集4A景区和湿地公园于一身的少海新城沦为超大规模别墅群的主要原因。据介绍，在他小的时候，少海所在区域是荒芜的盐碱地，也是城市污水的集中排放区。
“少海当前宽阔的水面，就是在这样的背景下形成的，其改造的最初目的，就是防止洪涝灾害。”上述接近当地政府的人士称，大约在2003年前后，当地政府学习借鉴南方城市经验，开始规划打造少海旅游资源；不久后，全国楼市大繁荣，少海这个难得的资源随后被开发商充分挖掘，逐步向高端别墅“变轨”。
更令人惊讶的是，在少海新城的东南方，一处标注为“少海湾国际俱乐部”的项目，实为一个18洞的高尔夫球场。其宣传材料称，球场占地面积超过1000亩。
自2004年起，国务院及相关部委曾多次发文，要求停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地审批，别墅类房地产开发、高尔夫球场、赛马场项目等六类被明确列入禁止用地项目。
《华夏时报》记者随后采访青岛市国土局，反映了胶州少海新城违法建设别墅群现状，该局法规处赵姓负责人只要求记者留下采访提纲，截至发稿前，也未给予任何回复。
胶州市政府一位公务员表示，少海目前的状况令当地政府颇为尴尬，一是大量的别墅滞销，入住率低，少海新城有鬼城之忧；另一方面，有开发商继续违法建设新项目，存在监管失责问题。
记者此前前往少海管理处采访，相关负责人希望记者不要报道，甚至试图向记者塞送红包。记者随后向胶州市委宣传部提出采访要求，但被礼貌性地安排到少海管理处，始终未获正面回应。
来源：华夏时报
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