下降中的温州楼市
【温州楼市遇冷，二手房市场跌幅严重，温州炒房客拿房抵债。一手房市场开发商以价换量，销售景气。究竟是什么控制了温州的房价？】马年春节，一线城市楼市并未随着“马上有房”的祝福走强，而是延续了节前就已显现的清淡行情。 而二三线城市又是怎样的一种状况呢，央视财经《经济半小时》的记者最近来到温州进行调查，温州房价在短短几年内出现了从全国涨幅第一到全国跌幅第一的过山车行情，从2011年开始，温州房价就持续下降，这里的房地产市场有可能回暖吗？它的大起大落能够给我们带来什么样的启示呢？
二手房中介、温州炒房客面临卖房困境
温州市二手房中介：这个房间的格局变动性会好点，有三个房间可以变，那个房子是两个房间做死的，变不了。而且这个房子的装修不用动。
推销二手房的小伙子是位房产中介，做这个工作5年多了， 他告诉央视财经《经济半小时》记者，这几年来，每到年底都是温州二手房市场最火热的时候，也是他最忙碌的时候。
温州市某二手房中介工作人员：因为温州有很多外在经商的人他回来都很多想在温州置业。
不过，今年的生意开始变得难做，他告诉央视财经《经济半小时》记者，从临近年关的时候他就发现，跟往年同期相比，前来看房的人明显变少了。遇到前来看房的，他和同事们都会卖力的为客户推荐。
温州市某二手房中介工作人员：这间房子等于物业费、停车费这些全免。
但购房者看了房屋结构之后， 并没有表示出购买的意向，看到这个情形，几个中介立刻又推荐手中其他的房源。
温州市某二手房中介工作人员：我们去另一个地方。我这里还有房子。
几位中介都告诉记者，温州今年的二手房交易市场，受到冲击远比他们预想的大。
温州市二手房中介A：我们的成交包括待客量的话，比以往少了很多。幅度大概在50%、60%差不多。然后买卖，我们大概上个月统计了一下，也就五、六单。
温州市二手房中介B：待客量现在基本上下降了40%。
温州的房产中介
资金周转急卖、白菜价出售、大降价……走在温州大街上，可以看到多家房产中介门店打出了口气夸张的广告纷纷抛房。记者来到京都城小区， 这里位于温州市瓯海区三垟湿地公园旁。这里的中介告诉央视财经《经济半小时》记者，在2009年到2011年，这里的二手房中介的日子非常好过。
温州市某二手房中介工作人员：房子都是在二手房门店里面倒来倒去的，倒来倒去，一个月之后价格就翻了一番。
陈鸿，温州大学房地产研究所高级研究员，1998年开始从事房地产营销业。是温州从事房地产营销业最早的一批人之一，深刻体会了温州房地产终端市场的起起落落；说起当时炒房团的情况，他也是记忆犹新。
温州大学房地产研究所研究员陈鸿：开盘一个月三万左右，开盘的时候两万多。
陈鸿告诉央视财经《经济半小时》记者，京都城曾经被温州炒房团抢购投资，在几年前该小区开盘的时候，购房者的集中投资带动了温州市民的炒房热，购房者中投资的比例非常大，到现在也能够看出一些端倪。
温州大学房地产研究所研究员陈鸿：你看那前面那栋楼里缠着红色的，挂这衣服的都已经有人入住了。
央视财经《经济半小时》记者：就是说明入住率低是吧？
温州大学房地产研究所研究员陈鸿：这个算是入住率比较低的这种情况了。
央视财经《经济半小时》记者：原因是什么？
温州大学房地产研究所研究员陈鸿：都是因为这些炒房人，投资者。
陈鸿说，即便如此，在2011年前出手的投资客依然赚的盆满钵满。但是，紧随9•29楼市二次调控之后，温州市也发布了新一轮的调控政策， 限贷令、限购令、加息、预售资金监管等调控措施让温州楼市波澜不断。此后，温州房价出现了29个月的持续下降，现在这里的价格也从最高的四五万，降到现在的两万左右。
温州大学房地产研究所研究员陈鸿：你看二手房的这些都基本上是这个价格。二手房中介门口都写着，五楼的还两万三。
二手房中介门外的广告牌
原本火热的二手房中介，现在也变得冷冷清清。同样的，这里的房源广告牌上也写着急售等字样。不过来这里真正购买的看房者，也没有几个。
央视财经《经济半小时》记者：真正成交的房子呢？
温州市二手房中介：真正成交的房子比较少，都是过来看一看的。
这位小伙子告诉我们，由于生意惨淡，原本年底会出现的旺季，今年也不再出现。
温州市二手房中介：高的时候这里能卖到4万、5万每平方米的价格。那时候炒房的时候。现在的房价两万二、两万三吧。均价大概都这个样子。
央视财经《经济半小时》记者：房价的趋势是上升的还是下降的？
温州市二手房中介：这个趋势的话，今年年底的话它应该是下降，
一位炒房的阿姨告诉央视财经《经济半小时》的记者很多炒房客手里都有好几套房子。
央视财经《经济半小时》记者：卖不出去？那他们怎么办？都砸到手里了。
温州炒房客：房地产市场总会好起来的。
这位阿姨虽然嘴上说着会好起来，但她最近也为房子卖不出去而着急上火。眼瞅着房价一路下滑，她甚至把自己的房子，每平米的售价开到2万以下，这已经远低于附近的房源普遍的均价，这样做就是为了能够尽快把房子卖出去，
温州炒房客：原来四万三买的房子。
央视财经《经济半小时》记者：现在最低房价一万九了？
温州大学房地产研究所研究员陈鸿：房价一定最低不止一万九了。
这位阿姨之所以开出比周边房源更低的价格，是为了吸引购房者的注意。不过即使写着一万九每平米，还不是最终的成交价。
温州大学房地产研究所研究员陈鸿：就写价格仅供参考。
温州炒房客：你说卖两万他们就要一万九买，你这写一万九卖他就要一万八买。买房的人说了算。
在2010年，这些房源写明“急售”，大多是因为房东在其他领域资金困顿而选择卖房救急，可以说是个别现象，而现在则成为普遍现象。温州房价下跌的同时，二手房的成交量也在急剧萎缩。2013年，温州市区二手房成交量甚至创下了近年来的新低。
温州炒房客：房子好卖的时候大家都是存折带在身上。
温州大学房地产研究所研究员陈鸿：觉得房子好就立马付定金。
中梁地产集团市场营销部总裁严加华：2010二手房的成交量是一手房成交量的5.7倍。到了2013年，比值关系已经到了1.4。
温州平安宜居房产营销有限公司董事长姜毅：原来温州的房市一直以来，都是卖方市场变化，现在逐步进入一个买方市场变化。就是说溢价话语权，基本上在买方的这边进行溢价的比例比较多一些。
央视财经《经济半小时》记者：前几年温州的房地产炒房还是比较多，对于没有出手二手房的那些人，他们现在情况怎么样？
温州平安宜居房产营销有限公司董事长姜毅：最惨的有局部把房产质押给银行，或者质押给债权人。
这几年，温州人把大量的资金都投到房地产中，而且还成百上千亿地带出去，到外地炒楼 。温州曾经高企的房价就是因为大量实业资本和金融资本合力催生的，但是这样的模式一旦遭遇资金链断裂，就容易形成多米诺骨牌效应，从节目中我们看到，在二手房市场，买卖双方的市场地位已经发生变化，那么温州的一手房市场现状又出现了什么特征呢？
以价换量，一手房市场一片繁荣
为了了解一手房市场的具体情况，央视财经《经济半小时》记者跟随专家沿着温州新开的楼盘进行了走访，央视财经《经济半小时》记者发现，一直到2013年以前，温州的房地产商的日子过得并不难，以价换量是温州很多房地产开发企业采取的策略。
温州市华鸿房地产开发有限公司副总经理柳海滨：这个楼盘我们分成两期开，每期当天就销售完毕了清盘了，那时候销售情况还是很好的。
柳海滨告诉央视财经《经济半小时》记者，瓯海华鸿中央公园一期二期已经销售一空，2013年9月24日，三期开盘当天，也是全部清盘。销售现场也是异常火爆。
购房者杨强容：当时买房子的时候相当火爆，第一次推出来的时候，反正市场上都挤爆了。有好多人为了想买这个房子，拿了很多诚意金。
央视财经《经济半小时》记者：交多少诚意金？
购房者杨强容：诚意金好象是20万。
杨强荣回忆起当时的购房现场还是记忆犹新，当时的售楼处挤了上千人，他告诉最我们吸引人的还是这里的价格。
央视财经《经济半小时》记者：同期这边房价是2万，那边的房子是多少钱。
购房者杨强容：3、4万左右。
央视财经《经济半小时》记者：三四万差不多少个一半左右？
购房者杨强容：少个一半左右。
原本打算购买高层的杨强荣，最终也只买到了6层的一个户型，虽然不是自己满意的，但是他还是赶紧购买了下来。
购房者杨强容：当时买的时候没有余地让你选，这么多人你能摇到号就可以了。
华鸿地产的副总经理柳海滨告诉我们，他们这个楼盘的价格，一直是随行就市，吸引了大批的购房者。
温州市华鸿房地产开发有限公司副总经理柳海滨：这个楼盘卖20300元，这个楼盘卖19500元，往后走卖了一万八，然后相对这边来说一万七，然后就是说再过来一点那边也有，那边是柏林公馆卖1.5万。
除了价格之外，他们在房屋的结构上也做了很大的调整。
一手房市场转向小户型
温州市华鸿房地产开发有限公司副总经理柳海滨：我们做刚需盘都是90平米，到140、160平米，大部分90平米多为主。所以说那时候的这个盘销售量是很好。
这里的单价跟主城区鹿城区相比，下降了一半，加上房屋面积的控制，使得总价低于200万，这个策略的调整使得他们2013年的销售业绩非常好。而这也坚定了他们继续拿地的决心。
正在建设中的新楼盘
温州市华鸿房地产开发有限公司副总经理柳海滨：：我们2013年12月份连续拿了两块地，我们是1.6万的楼面价拿的地。我们对整个温州市鹿城区还是很有信心的，又拿到了一块9.3个亿的楼盘。
温州房价连续29个月的下降，华鸿地产却拿出9.3个亿拿地，难道他们真的不担心公司可能陷入困局吗？
温州市华鸿房地产开发有限公司副总经理柳海滨：其实我们对自己做房产，还是很有信心的。
央视财经《经济半小时》记者：信心来源于哪儿？
温州市华鸿房地产开发有限公司副总经理柳海滨：前一段时间非理性的泡沫去了之后，我觉得是跌跌更健康，现在基本上已经回归合理了。
对于2014年的市场前景看好的不止华鸿地产。2013年销售业绩不错的中梁地产也同样如此。
中梁地产集团市场营销部总监严加华：房价下来十个点，需求会放大50%。就是用10%换50%。
央视财经《经济半小时》记者：虽然房价下降了，但是交易成交的总价值反而上升了？
中梁地产集团市场营销部总监严加华：跟做生意一样，薄利多销，
温州的房地产开发企业普遍采取以价换量的政策。而这个策略也使得2013年，温州的新房成交套数直线上升。
中梁地产集团市场营销部总监严加华：我们今年整体的话，温州温州市区三个区差不多成交13000套房子。这个基本上是超过前两三年的销售总额。整体的总销金额差不多在270、280亿左右。
从2012年开始的价格战一直蔓延至今，为了冲量，在售楼盘与即将上市楼盘不断推出优惠措施，价格战进入白热化阶段。而最为激烈的莫过于万科•龙湾花园13800元/平方米起价，同时推出了五重优惠信息，价格从一期精装均价29500元/平方米到二期的均价21000元/平方米，挤压着龙湾中心区楼盘的价格空间，即将上市的绿城•海棠湾四期、瑶溪•新天地等项目闻讯后纷纷改变销售策略，推出优惠措施。
温州大学房地产研究所研究员陈鸿：这个盘可能是万科就说是降价的这些楼盘里面为数不多的其中一个。
央视财经《经济半小时》记者：全国范围内都很少？
温州大学房地产研究所研究员陈鸿：很少。
为了卖出去，回笼资金，万科在温州的楼盘，也不得不降价销售。2010年底，万科以23亿元的土地总价竞得龙湾花园项目，折合楼面均价价为12749元/平方米。相对于1.3万元至2万元的售价，如果加上建房、税收、营销等各项成本，该楼盘每平方米房屋的平均成本或将接近并超过售价。
尽管房价持续走低，一些开发商却依然充满拿地热情，那么现在的温州楼市，其中的风险和机遇又该如何判断呢？根据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况，截止到2013年12月，温州房价已连续下跌29个月，是名单里唯一全年房价同比下跌城市。一些人认为，温州是个相对封闭的市场，对全国房地产调控不具有借鉴意义。然而也有人认为，温州“样本”足以敲响警钟，在投机性交易推高房价的大背景下，温州房价10多年的大起大落，对于全国楼市有着深刻的样本意义。
限购令出台挤压楼市泡沫，房价大规模下跌
国家统计局公布的数据显示，2013年1月份，70个大中城市中温州新建商品住宅价格指数以10.8%的同比跌幅位居全国首位；2013年2月份，温州新建商品住宅价格同比降幅达8%，持续领跌全国。2012年，温州是全国几大城市中房价降幅最大的城市，2013年温州楼市下跌的趋势仍在延续。那么这一轮持续下跌，受此影响最大的是谁呢？
林育，是一家综合性大型房地产专业品牌机构—–温州泰和地产联合机构总裁，自2001年开始在全国35个城市服务过70多个房产项目。对此，他感受颇深。
泰和地产联合机构总裁林育：以前一字头开始的房价在温州不可能出现。我们现在很多的有品质感的房源起价9999元，4个9，在温州历史上是没有出现的，但是现在一些高档的楼盘中出现。
温州市房地产行业协会执行会长陈骞：很多开发商都是以前拿过来的地，他们现在逃出来，因为如果不割肉保命的话，可能会全军覆没。
陈骞告诉我们， 温州的楼市会出现这么长时间的下跌，和当初温州的房开企业的开发模式有很大的关系，当初很多企业都是建豪宅，自然价格也就高。
温州市房地产行业协会执行会长陈骞：以前他们买不起的，都大的，最少也就两三百平方的，那没办法。
央视财经《经济半小时》记者：当时开发商从哪个角度考虑？
温州市房地产行业协会执行会长陈骞：当时是土豪的想法，觉得房子越大越好，
陈骞告诉记者，2011年是温州房价最高的时候，像“锦玉园”这样的高端豪宅是投资者的香饽饽，一手房根本拿不到，炒房也只能炒二手房。不过现在这里的二手房价已经从巅峰时的每平方米9万元降到了4万多元。这一轮的高台跳水，也使得开发商越来越回顾理性。2013年新出的楼盘，几乎都是以刚性需求的盘为主，面积也在90到140平米之间。
泰和地产联合机构总裁林育：2012年以前都是做大户型，所以处处都是豪宅，现在产品结构，没有开发商盯住豪宅，都是盯住刚需市场跟首套房改善客群，所以它的产品都是小户型、低总价、低首付的产品。
再加上温州楼市的限购政策，使得炒房客无法操作。
泰和地产联合机构总裁林育：温州限购是全国最严格的限购，非常严格，还有一个现代的双重压力，让炒房者全部退出市场。
林育告诉我们，除了宏观调控之外，导致温州楼市价格下滑的原因最主要的就是区域结构的变化。原来温州的楼盘只是在主城区鹿城区，如今的楼盘多在温州的两个郊区：龙湾区和瓯海区。
泰和地产联合机构总裁林育：现在是其他区域又没有怎么开发，现在是其他区域，鹿城区的地供应的少，其他区域很大，很大以后，区域远了以后，区域的价格地价很低，再加上开发商现在整个推广速度要求要快，所以融资成本包括财务成本都在降低，降低以后它可以把优惠直接反映到房价里面去。
温州市住房和城乡建设委员会党委委员戴旭强：温州房地产这一年的下跌，应该说是温州严格执行我们国家的房地产的宏观调整政策的一个理性的回归，应该说前些年我们的温州的房地产在投机，在炒作的背景下面，出现了一些虚高，泡沫的成份。
戴旭强表示，温州的楼市确实下降了，且幅度也不算小。
温州市住房和城乡建设委员会党委委员戴旭强：据我们的统计数据比，大概相差三四十个点左右，也就是目前的价格比当时的价格可能降了三层左右。
不过即便如此，目前温州的楼市均价还在全国排名第八，那么对于一个三线城市来说，这仍然是一个非常高的排名，对此，戴旭强表示，政府部分依然会坚持国家的房地产调控政策不动摇。
温州市住房和城乡建设委员会党委委员戴旭强：温州对于房地产就是严格的执行国家对房地产的宏观调控政策，比如说限购，我们就是实打实的执行，不打一点折扣，而且前些年我们在执行国家政策的过程中，可能会执行的比国家更加严格。
那么在温州大的宏观背景不变的情况下，记者注意到一个数据，就是温州的土地供应量呈现出一个几何式增长。
温州大学房地产研究所研究员陈鸿：在土地供应方面，2013年就说是整个土地供应就说是鹿城、龙湾、瓯海这三个区包括两个欧缄口新区以及生态园区，总共有3461亩土地顺利成交，非常大的一个量。
中梁地产集团市场营销部总裁严加华：2013年差不多拍的土地出浪，差不多可见房，上面的住宅大概在600万房。600万房现在是什么样，前6年加起来就是有今年的一年多。
温州有句俗话：七山二水一分田，而这直接导致温州房地产市场的土地供应量一直偏低，而过去的高房价跟土地供应稀少、竞争不激烈等因素密不可分。而随着2013政府土地供应力度加大，在供需平衡上，也可以对房价起到一定的抑制作用。综合多种因素，对于2014年的温州楼市走势，专家们也给出了自己的预测。
温州的七山二水一分田
温州大学房地产研究所研究员陈鸿：我觉得起码得房价还得有45个月到50个月的下跌。
中梁地产集团市场营销部总裁严加华：我觉得一直到2014年6月份，我觉得还有5个点以下的这种下降的空间。
半小时观察： 实体经济是经济发展的根本
从节目中我们看到， 温州楼市目前面临的问题主要是实体经济和投融资体制瓶颈问题。近一两年来，类似原因还导致了海南、内蒙的一些地方房价下跌。它们的特点是，投机资金吹大楼市泡沫，企业以实业作为向金融机构贷款的担保抵押物，获得资金后不是用于实业的发展，而是大量圈地、盖房、“炒房”，最终没有实业支撑的金融市场积累了大量泡沫，难以避免泡沫的破灭。温州这几年正是由于过度投资房地产而导致实体经济空心化，进而影响了整个经济社会发展， 因此，发展好实体经济，房地产市场才能平稳健康发展，经济发展过程中的风险才能更小。温州房地产市场的教训不仅仅是个案，这对过度依赖房地产的很多城市，都有警示和借鉴意义。
来源：CCTV《经济半小时》
