时间进入2015年5月，2014年11月中下旬以来的A股牛市似乎终于到了气喘吁吁的那一刻，那些要把笨猪也吹上天的鼓风机们或许可以心满意足地卷走一切，或者后续资金不足了，终于暂时停下了马达的轰鸣。就在今天，2015年5月7日，我收到两条信息，一条是收盘之际某证券营业所一位白发苍苍的老人眼睛眯着、大嘴张着哭丧着脸的表情，画面显示的是湖南株洲职工大学副校长周京平认证微博，微博说，“一个朋友今天收盘后拍到的。记住，只要有可能，千万不要让自己家的老人上证券市场遭罪！”是的，都多大年纪了，早该心平气和追求明月清风、箪食瓢饮的简单日子，还让他们在一夜暴富和一夜亏光间跌宕起伏，真是不孝与不智。
另一条是微博网友“重温幸福”转发我一则微博时写道：“童老师你好：我身边有个朋友，（20）07年有80万，40万投资房产现在变300多万，40万买股票的目前还没法抽身，这是真实的事情！”它萌发了我写这篇文章的念头。
从去年12月6日、7日我在广州、深圳讲座以来（那时股市开始大风起兮猪飞扬），我一直通过各种方式反对散户入市，并于2014年12月9日发表《股市疯狂 请弃股买房》。半年来不管股市的赚钱效应如何疯狂，一直坚持告诫亲朋、网友们“我自岿然不动”。能够这样坚持我容易吗我？！市场上喧嚣的什么“对中国改革的信心”诸如此类，全是扯蛋，此轮A股疯狂分明就是经济不景气、钱无处投资下人的赌性使然，就像网络疯传的幽默段子：老农评此轮牛市——经济景气时大家都出去打工，经济不景气时聚在村口赌博。
我从2010年出版《买房的革命》以来，一直反对散户进入股市，坚持的就是一个最基本最简单的理性判断方法：自古不谋全局者不足以谋一域。看股市要看大盘后面的“大盘”，就是股市的经济基本面和道德基本面。经济基本面好好坏坏，A股道德基本面却是自始至今都不存的，它是一个圈钱市，赌场，而且是庄家可以做千的赌场。小散怎么玩得转？惹不起还躲不起？股市既然由炒作资金而不是由经济红利来支撑，那么赚钱的人一定来自亏钱的人。在一赚二平七亏的游戏中，散户谁敢保证自己永远就是幸运的百分之十？所以，如果珍爱生命和财富，请远离股市。三十六计远离A股是上计。
(资料图：电影《华尔街之狼》剧照)
在股市的上升期，每天的上涨挠得人心痒痒，舆论场上也听到各种诸如“这回不一样”、“这回有国家支持”之类的话。其实一切都是人们在贪婪之下的健忘，世界上哪有两片相同的叶子，哪一回都可以说“不一样”，但哪一回叶落归根的结局都一样！“国家支持”就只涨不跌，更是神话，“国家”有那个能耐，不早就进入发达国家行列了，人人有车有房，个个衣食无忧，天天像猪一样吃了睡睡了吃，晒着太阳哼哼几声就完了，哪里还要到处去股市楼市找风口，期待大风把自己刮上天？“国家”自己常常还要遭遇财政危机、金融危机、经济危机、腐败危机、国企的所有者缺席危机等等，如来佛也不能拔着自己头发往天上飞。
没辙。告别贪婪你只需要一个理由，为贪婪背书可以找到一万个理由。
多年来我一直坚持一个至今丝毫未变的观点：独立产权房是中国百姓抵御通胀的唯一利器。此话我说了多年，信我者已成富翁，不信我者还在股市裸泳。所谓独立产权房，是指排除小产权房、农村自建房、政府保障性住房等，拥有完整独立产权、能够自己自由处置并且能够随时直接和银行发生按揭、贷款等关系的房子。
回到本文开头那个2007年同时拿出40万炒股、40万买房的案例。这个案例有相当的典型性和普遍性。40万投资房产现在变300多万，8年涨了8、9倍；40万炒股的现在还没法抽身，白费时间精力却亏本。
2007年的80万元可不是小数目，我在2002至2008年1月（含）间一共买过5次房，手头拥有过的最高资金量是15万元。这位拿出40万元买房的，买房过程中还没有充分运用杠杆，那时候不限购而且首付只需20%，也就是可以达到5倍杠杆，40万元可以买总价200万元的房子，如果用最长年限最低首付按揭方式，基本上可以以租金抵月供。这就意味着40万元如果投资了200万元的房子，当事人以后只管到海边去钓鱼，不用像炒股一样天天盯着股市盯得眼睛发绿内心发慌。8年过去，北京近郊平均房价涨3倍以上，市区平均涨5倍以上。则，今天他的房产总价应当在600万至1000万之间，净资产则在500万至900万之间！也就是40万元投房产，8年后的今天资产是原来的12至22倍！
也许很多人会说，过去是过去，现在房子到处都卖不出去了，遍地空城鬼城。但我要说，在方兴未艾的中国大城市化背景下，今天的我们实有城市化率不到36%，加上第二产业产能严重过剩加剧向第三产业转型，人口还会加速度向东部沿海城市、向大城市集中，未来的房地产投资机会只会更多，不会更少！君不见，在宽松的货币政策下，北上广深还未解除限购，楼市交易量和交易价格已经像雨后春笋一样拔节生长！
只不过，未来的房地产投资需要更专业的城市化知识和更细密的理财与投资技巧设计。但是，这样的知识和技能，却是人人可以自我学习、自我掌控的。当然，如今的首付比率和投资门槛也今非昔比，“买不起房”的越来越多，但以我的实际操作经验看，未来永远有机会，以我之法，多数人买得起。只是很多人方向和方法不对，一再错过“末班车”。而且由于看不清未来，所以往往拿不定主意。主意既定，往往是“钱不是问题”。在刚刚过去的这半年时间里，我曾亲手将一个只有25万元首付，以为只能在燕郊买不到100万房子的小青年拉回通州，买下了总价205万元的房子！多数人低估了自己的能量，低估是因为看不清方向而缺乏定力和方向感。
如果说，在未来相当长时期内，泡沫是消化泡沫的唯一办法，人民币M2将长年保持14%上下的增量，那么，专业的房地产投资理财，过去是，现在是，将来仍然是中国普通百姓抵御通胀的唯一工具，也是让资产收入超过工资收入的唯一工具。未来世界，正如法国经济学家Thomas Piketty《二十一世纪的资本》所言：货币时代，工资不是主流。资产收入所起作用已远超工资收入，正在对将来社会产生不可估量的影响。
(原标题：《炒股VS买房的可控性与收益分析》)
文/童大焕 重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长
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