中国将迎来史无前例的城镇化进程，随着城镇化率的不断提高，越来越多的农业转移人口在城镇定居，融入城镇。这将带来巨大的住房需求。房地产市场目前所经历的，是增长方式转型时期从超高速增长向正常增长的回归，而不是崩溃。
对房地产发展的趋势，各方有不同看法。一方面，有人认为中国房地产开始在崩溃，尤其是一些地方的房价出现下跌后，持这种看法的人不断增多；另一方面，也有人认为，房地产崩盘是危言耸听，理由是“政府不允许，老百姓也不答应，而开发商更不乐意”。
作为我国重要的产业，房地产未来几年的发展态势如何，牵动全局。然而，客观地看，中国作为正处于转型关键时期，转型、改革、增长交织相融。最大的变量是中国制度变量与中国改革。离开这个变量探讨某个具体行业的发展前景，即便不是刻舟求剑，恐怕也会一目障叶。具体到房地产行业同样如此。
从大的格局看，中国正处于从投资主导向消费主导转型的关键时期，这是两个具有实质性区别的发展模式，而房地产在其中所发挥的作用迥异，决定其行业发展空间和行业要素趋势的基础因素，也将发生重大变化，恐怕不能简单说房地产会崩溃或者会继续繁荣。
投资主导时代的房地产
在投资主导时代，经济增长主要依靠投资拉动。客观地看，不少地方政府在过去二十年中，确以追求GDP增长速度为首要目标、以扩大投资规模为重要任务、以土地批租、房地产和重化工业项目为突出特点、以资源配置的行政控制和行政干预为主要手段。由此实现了经济的快速增长。而在这个进程中，房地产行业扮演着重要的角色。
2000年以来投资率不断增长，其中很大一部分是房地产投资与重化工业投资所贡献。房地产行业的关联度大，涉及到的相关产业多。这使得房地产的投资系数要超过其他行业。在以做大GDP为目标的地方政府眼中，这无疑是拉动经济总量最有效的一块法定。“要投资，抓地产”，把房地产行业作为支柱产业，成为各级政府的共识。
此外，在一级土地垄断下，在宽松的货币政策下，房地产的发展如同打了兴奋剂，销售额和单位价格扶摇直上。这反过来又强化了房地产的投资属性，淡化了房地产的使用属性。
但是，房地产由此也承载了投资主导模式下大量的风险。根源在于，房地产价格上涨长期超过城乡居民收入上涨，必然带来大量的过剩。而这有可能成为危机的触发点。
第一，加剧房地产关联的产业产能过剩，例如钢铁、建材等产业。以钢铁为例，从2011年四季度开始，钢铁主业每个季度都是亏损的。目前中国钢铁行业的富余产能已经达到2亿吨，产能利用率约72%。2014年1月重点统计单位亏损10亿元，企业亏损面达到43%，创历史新高。
第二，影响地方财政稳定性。目前超过30%的全国财政收入、50%以上的地方财政收入来自房地产。最近有研究表明，我国23个省市的“土地财政依赖症”的山西超过20%，最高的浙江达到66.27%。土地财政要变现，离不开房地产这个载体。
第三，很可能触发债务危机和金融危机。近30%的全国信贷资金及3/4的影子银行资金流向房地产，若泡沫破灭房地产行业过高的高杠杆率就会引发债务危机，进而引起投资需求收缩，在市场放大悲观情绪的条件下，局部的金融危机也很可能会被触发。
因此，过去房地产的高速发展，实际上是在投资主导这种增长方式下的产物。问题在于，这种方式确实难以再继续下去。在政府主导下投资主导增长已不可持续，这将成为房地产行业发展最大的变数。
消费主导时代的房地产
中国转型的方向是什么呢？就是从投资主导转向消费主导。所谓消费主导，就是充分释放城乡居民消费潜力，以此形成经济增长的内生动力。在这个消费主导的增长格局中，房地产行业发展既面临重大挑战，但同时也面临新的战略机遇。
人们的共同认识是，中国是一个巨大的市场。摩根士丹利在《2020年前的中国经济》报告中指出，未来10年中国经济将迎来国内消费需求井喷的黄金时期。2020年中国消费总量将达到美国的2/3。我们初步估算表明，到2020年，我国潜在消费规模将达到50万亿元的规模，进入到真正的大众消费时代。
从投资主导转向消费主导，至少将对市场中的行为主体带来深远影响，并由此形成奠定新的增长方式的微观基础。
在这个背景下，房地产行业发展的既有逻辑发生了深刻变化。
第一，地方政府不再以“GDP论英雄”，意味着对投资的关注度将逐步下降。尤其是随着中央对地方政府政绩考核的转变，更关注民生，更关注公共服务将成为基本趋势。作为支柱产业的房地产，其重要性将下降。
第二，随着保障性住房的不断兴建，住房保障体系建设不断推进，可能会形成对现有房地产强大的替代效应。如果按着《国家新型城镇化规划》大部分低收入者将被纳入到住房保障体系中，客观上对刚需会有影响。
第三，过去宽松的货币政策、倾斜的产业政策可能发生实质性变化。这意味着过去房地产发展的加速器开始淡化。
因此，从消费主导的角度看，最大的变化是房地产可能不再被视为支柱产业，相关的政策以及社会预期都将发生明显变化。
从投资主导向消费主导转型的房地产发展
从投资主导向消费主导的转型，并不意味着房地产面临崩溃。说这个行业崩溃，恐怕忽视了我国从投资主导向消费主导转型的另外一方面。这就是伴随着消费主导的转型，中国将迎来史无前例的城镇化进程，房地产市场将更加分层化，从而使每个层级的市场都有一个健康发展的空间。从这个角度看，中国房地产市场目前所经历的，是增长方式转型时期从超高速增长向正常增长的一个回归，而不是崩溃。
我国当前的城镇化率为53.73%，农村人口为6.3亿人。按着城镇60%的城镇化目标，未来几年还将有2.1亿人进入到城市。尤其是随着人口城镇化率的不断提高，越来越多的农业转移人口在城镇定居，融入城镇。这个过程将带来巨大的住房需求。与过去更多的关注住房的投资属性不同，人口城镇化进程中带来有真实需求的住房消费。尤其是而随着房地产市场的逐步理顺，商品房、保障房双轨并行，各行其职，将带来为房地产业带来巨大的真实消费。
第一，在保障性住房上，有学者的研究测算表明，“十二五”末的2015年和“十三五”末的2020年城镇家庭户数预计分别为25543.11万户和29743.82万户。如果按人均建筑面积13平方米及以下来计算，“十二五”末和“十三五”末的全国城镇住房保障需求量分别是3347和3897万套，占全部城镇家庭户数的比重(覆盖率)为是13.10%。
如果按人均建筑面积16平方米及以下来计算，“十二五”末和“十三五”末全国城镇住房保障需求量分别是4043万套和4708万套，占全部城镇家庭户数(覆盖率)是15.83%。
如果按人均建筑面积19平方米及以下来计算，“十二五”末和“十三五”末全国城镇保障性住房需求量是4507万套和5248万套，占全部城镇家庭户数的比重(覆盖率)是17.64%。
第二，在商品房上，有研究表明，我国城镇化率每提升一个点，将会有1000万的人口转移到城市，如果按照每人住房面积20平米来算，在原有基础上每年需新增2亿平米的住宅。
因此，对于房地产行业来说，消费主导时代的到来，经济增长方式转型的加快推进，并不意味着市场空间的缩小，而只是意味着过去支撑高速增长的因素发生变化，意味着过去高速增长开始向中速增长回归。当然，在这个进程中还将面临这样那样的外部冲击，包括货币政策的冲击等，但只要把握住消费主导的基本趋势，大致可以判断房地产行业发展的新特点和新机遇。
文/新浪财经专栏作家 匡贤明
(本文作者介绍：中国(海南)改革发展研究院经济研究所所长。)
