因为经济成长性、基本经济制度不一样，房价收入比、租金收入比不是中国房地产泡沫的好度量。但是货币长期内贬外升、M2和银行理财产品巨幅膨胀，说明中国经济严重泡沫化和高杠杆化。高房价的主要原因是货币超发、收入缺乏载体和经济增速。高房价增加工商各业的生产成本，以牺牲工商各业的长远发展为代价。房价过快上涨还可能压抑我们本来亟待开发的国内消费需求。高房价剥夺穷人，补贴富人，导致两极分化。
房地产到底有没有泡沫？这个问题，众说纷纭，没有定论。
然而我的经济学永远简单：凡资产，在价格上涨的过程中都会形成泡沫，当然，在价格下跌的过程中又会形成超跌。这就是资产的属性。凡是能够带来收入的东西都是资产（费歇尔，1999）。人们需要资产，不是用它满足自己的直接需要，而是希望它增值给自己带来收入。一瓶水，我们需要它是要用它满足我们的直接需要。我最多一天喝10瓶水，超过了就是白送，我也不要了。这是普通商品，需求有极限。但是资产这个东西不一样，我们需要它不是用它满足我们的直接需要，而是希望它增值给我们带来收入。这决定了对于资产的需求可以是没有止境的。这也决定了预期在资产价格形成中具有决定性作用。一个一文不值的东西，如果你认为它会涨价，我认为它会涨价，他认为它会涨价，大家都认为他会涨价，那么这个东西就真的会涨价，形成泡沫。一盆普通郁金香、君子兰，尚且可以炒出天价来，就不要说房子了。当年日本土地总值达到15万亿美元，比美国土地资产总值多4倍，这可不是天方夜谭。
如果货币超发，流动性泛滥，那么任何供给缺乏弹性的东西都会具有资产的性质。所以不难理解，在货币超发、流动性泛滥的背景下，成为资产并形成泡沫的不仅仅是房地产，黄金、艺术品、大宗商品，甚至大蒜、辣椒、绿豆都被变成了资产而被人炒作形成泡沫。
判断有没有资产泡沫还有更学术一点的办法。当一国货币长期“对内贬值、对外升值”，或者货币宽松而利率高昂，一般来说是资产泡沫化了。资产市场存在明显的“追涨效应”：价格上涨，预期价格上涨，更多的资金进入和价格进一步上涨。货币超发，资产涨价，涨价又产生更大的资金需求，结果货币宽松利率却上升。在世界性货币超发、流动性泛滥的情况下，资产价格上涨还吸引热钱流入。热钱流入导致货币供给增加资产进一步涨价，同时产生人民币升值压力。就形成了一方面人民币对外升值，另一方面国内货币宽松通货膨胀的局面。
有没有泡沫仅仅从价格看说不清，你说有，他说没有，统一不起来。但是货币长期“对内贬值、对外升值”这个是看得清楚的，货币宽松而利率高昂这个也是看得清楚的。
泡沫化与高杠杆化紧密联系。泡沫化中，没有人愿意让钱久留手中，同时更多的人更希望借钱花。一笔可用资金，你花出去，变成他的收入和存款，经过金融中介，又变成另外一个人的可用资金……循环往复，债权债务链无限延伸，M2跟着膨胀起来。这种债权债务链的拉长是高杠杆化的一个方面，而M2巨幅膨胀正是高杠杆化的外在表现。泡沫化中，人们以资产作抵押融资，本来资产只值6元，但泡沫化中涨到20元，你以它作抵押借到12元，实际是6元借了12元。这是高杠杆化的又一个方面。泡沫化中，赚钱那么容易，银行不会让其钱做存款被提取准备金，做贷款接受利率管制，理财产品于是应运而生。理财产品让银行可以将储户的钱全部用于生利，并且不接受利率管制。其它非银行金融机构也会尽可能地把每一分钱都放出去生利。本来一个正常的经济不会将所有的钱都拿出去放贷生息，要留一部分做准备金做保险的，但是中国社会急不可耐，将每一块钱都拿出去借贷生息。这当然是高杠杆。中国的理财产品从无到有，短短几年达到13万亿。这是高杠杆化的再一外在表现。
那么泡沫在哪里？主要在房地产市场了。
资产泡沫、高房价有极其严重的危害。
首先，高房价增加工商各业的生产成本，以牺牲工商各业的长远发展为代价。
房价上涨可不是简单的工业厂房、商业店铺成本上升的问题，而是劳动成本上升的问题。房价高企，工人的生活成本就不能低下来。我的问题是：因房价高企而导致的工人生活成本的上升谁来承担呢？答案是，房价上升对于工人生活成本的提升要由工人和老板共同分担。这就是交易的性质。广东、浙江等沿海地区好多企业聘不到低成本的劳动，但是转移到中西部就能聘到低成本的劳动，为什么？因为高房价等因素阻碍了低成本劳动向沿海地区流动。
马克思看到的是交易双方对立的一面。其实，交易双方更多的是利益一致的一面。处在交易关系中的双方，你的成本其实也是我的成本，你的收益也是我的受益；当然，我的成本也是你的成本，我的收益也是你的收益。这是诺贝尔经济学奖得主科斯教授告诉我们的一个重要道理（Coase,1960）。所以，当看到中国有几个城市已经进入世界生活成本前25位的时候，我是忧从中来。我们远没有达到别人那样的人均收入，未来依靠什么参与国际竞争来改善民生呢？
而且，流动性过剩，经济就会充满投机性，人们会热衷于挣快钱，干短、频、快项目，而不是去从事技术创新、新产品开发这样的长期项目。这对于竞争力的培育和长期经济发展显然是极其不利的。现在很多人不再安心做实体经济，为什么？除了高税费、产品上游垄断高价等原因外，一个很重要的原因是炒房、炒地太容易赚钱了。经济学有一个重要的成本概念，叫做机会成本。你听一场免费报告，有没有成本？有。你听报告，就放弃了陪女朋友看电影、逛公园的机会。你放弃的陪女朋友看电影、逛公园的机会，就是你听报告的成本。农民种地的劳动成本是什么？是其打工的工资收入。由于农民打工的收入增加了，因此农产品涨价就是必然的。炒房、炒地太容易赚钱了，那么做实体经济的成本就高，就没有人安心做。
其次，房价过快上涨还可能压抑我们本来亟待开发的国内消费需求。
说一说自家真实的事情。5年前，姐姐选择自建房。姐姐建房是改善性需求了。她之所以选择建房，是出于当时不建地价会更高的恐惧。她是负债提前来建她的改善性住房。她说了，先把房子建起来，暂不去住。我知道，为了建这个房子，她是省吃俭用的。再说刚性需求吧。侄儿参加工作没有几年，结婚买房子，二哥资助一点，他的岳父母资助一点，自己攒了一些，再贷一些款。这应该是刚性需求了。为了他买房子，三家人恐怕都要节省开支了。
不要以为，买了房子就会买家具、买电器，就会带动消费。帐不能这样算。房价不高企，他们本来也是要买家具、买电器的；房价不高企，他们本来是可以消费得更多更好的。美国房价上涨，财富效应会增加人们的消费。在中国，房价在高位过快增长反而会压抑国内消费需求。房价过快增长可能绑架中国经济使其进一步依赖投资而不是消费来维持高增长。
总有说中国人喜欢买房子。也许吧，但这绝对不是主要原因。主要原因是，房子在不断地增值。房子不断地增值，消费的成本就高。大家记住了，你把钱用来消费，就放弃了用来买房子获得的增值收入。房子不断涨价，你当然要省吃俭用攒钱买房子，买更多的房子，而不是更多地消费了。当然还有别的原因，就是钱没有别的去处。这一点，留待后面详细说。
再次，高房价剥夺穷人，补贴富人，导致两极分化。
道理其实简单不过，能够分享资产泡沫盛宴的人不可能是穷人，相反，他们还要承担因为房价上涨而导致的租金上涨。老实说，我认为中国的房地产市场已经成为一个收入转移的巨大机器。只不过，这个机器从事的是将广大中低收入人群的收入向少数高收入人群和特权人群转移的工作。我在大学工作，了解大学生。今天的大学生，有不少理想只是能在城里买套房子，买上车子，安顿下来。我们谈中国梦。告诉大家，这就是很多当代大学生的中国梦。
最后，房市泡沫破裂，最终必然重创经济金融体系，导致经济社会危机。资产泡沫需要不断的资金流入才能得以维系，但这显然是不可能的；资产泡沫化导致实体经济空心化，孱弱的实体经济终究会无法支撑过度发展的资产市场，最终，资产市场坍塌也就成为必然。（原文系2013年7月4日深圳岭南大讲堂部分演讲内容。
作者：谢作诗，浙江财经大学教授，美国大唐集团中国区首席经济学家）
