（资料图：2014年2月26日，北京，几名工人师傅在清理宋庄小产权房废墟上可以利用的钢材。北漂/东方IC 供图）
3月10日，国土部部长姜大明接受媒体采访时表示，目前小产权房出现了一些反弹，有一些乱象，我们及时和住建部发出通知，叫做刹风治乱，就是要把在建在售小产权房的事情，规范好。“我们已经把工作部署下去了，28个省市自治区已经拿出了工作方案。”
小产权房几乎年年整治，但往往是“野火烧不尽春风吹又生”。为什么会出现反弹？显而易见的一个理由是价格便宜，据说差不多相同地段的房子，小产权房和普通商品房的价格能够相差40-60%。在城市房价日趋上涨的今天，每平米5%-10%的价格差距就不是一个小数目。也正是如此，小产权房吸引了一大批拥趸。
REICO工作室（由全国工商联住宅产业商会和中国城市房地产开发商策略联盟联合设立的房产统计机构）的数据显示，1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。据不完全统计，北京（楼盘）的小产权房约占去楼盘总量的20%；而深圳（楼盘）市规划土地监察支队统计数据显示，截至2010年6月2日，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为37.94万栋，占全市建筑物总量的55.93%。
当然，因为小产权业主们人多势众，所以每一次的清理整顿大都是一阵风。于是就有越来越多的人步入小产权房业主的行列，而坊间“小产权房可能转正”的传闻，更是让一部分低收入者坚定地购买力小产权房：能以这么低廉的价格买到房子，将来也可能享受同等的待遇，何乐而不会？
但这些小产权房的业主们真是赚到便宜了吗？表面上来看，他们以低于市场的价格买到了住房，而且这些房子所享受到的公共服务和一般商品房没什么不同。尽管无法获得国家房管部门颁发的房屋所有权凭证，但是购买小产权房的大都是为了自住，而不是为了房产增值，因此这样的产证对他们来说并没大多意义。如果购买小产权房的主要目的是为了满足家庭自住，不会用于上市交易，那么以低于市场价三分之一到三分之二的价格买小产权房可能是一笔划算的买卖。
但需要指出的是，房产在任何国家都不只是消费品而已，而是一件资产。如果考虑到中国特殊的金融结构，那么就更有意思了。我的同事高利民和聂日明曾用“信贷方舟”来形容中国民间融资模式，它是指有能力获得信贷者（搭上方舟者）更容易变得富有、获得更多的发展机会，能更多地分享现代化的红利；而无法获得信贷者（未搭上方舟者）难以分享现代化的红利，并且还要为搭上方舟者提供融资支持。
为什么呢？因为在转型经济中，资本相对稀缺，资本回报率相对较高，但是由于金融管制因素，资本名义价格又很低，其直接反应就是银行门前供不应求的“信贷配给”。名义成本低、回报率高的“信贷配给”在实际运行中，其获得的手段和渠道必然是非市场化，只有国有企业才有资格获得这种低价信贷。一般居民无法从银行获得低廉的信贷资金，由于投资手段有限，大量的存款还得补贴给那些借贷者。
但1998年住房按揭贷款的出现改变了这种情况，使得居民部门第一次可以从银行获得廉价的资金。根据《个人住房贷款管理办法》（1998年5月9日中国人民银行银发（1998）190号发布），借款人只需要支付全部房款的30%作为首付款——这就意味着普通居民可以以将近3倍的杠杆获得银行部门的金融支持，而且从目前来看，居民住房贷款的利率比普通贷款利率更低：在2008年12月23号曾对居民住房贷款利率予以七折优惠，达到惊人的4.16%；尽管现在已经取消了七折优惠，但每年6.55%的基准利率还是比正常商业贷款便宜。
考虑到购买商品房可以动用杠杆，那么我们就会发现买小产权房并不划算，甚至有可能是捡了芝麻丢了西瓜。我们先假设这样一个场景：在2009年1月份，有一套商品房的价格为100万，小产权房为40万。张三动用40万资金买了小产权房，而李四用住房商业贷款获得商品房，首付30万共三十年还款。如果只算支出，那么可能是张三划算，因为差不多品质的住房，他只需要40万，而李四则需要153万元——30万首付再加上接下来360个月每月近3406元按揭，总共需要支付近53万贷款利息。
如果考虑到今后的房产增值，那么张三可能变成了卢瑟。过4年后，房价翻番，商品房变为200万，相应而小产权房也涨到80万。从资产增值程度来看，张三获得40万收益，但李四只用首付30万再加4年的按揭费用，就成功地拥有了200万的资产。如果将房屋抛售，那么张三获益40万，而李四则是有100万的净收益。更不要说李四的资产有法律保障，它随时可以上市交易，不需要担心害怕时不时的“清理整顿”。
尽管小产权房是否合法存在诸多争议，比如我一直呼吁小产权房合法化，并也为此设计过可行路径。但是对于购买者而言，应当慎重。至少从目前来看，过去十年中购买小产权房的人都缺少了通过杠杆分享城市化带来的房产增值红利。
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编者注：据媒体新闻报道，全国人大代表、国土资源部部长姜大明日前接受媒体记者采访时表示，党的十八届三中全会后，人们对相关政策方向有所误读，一些地方建设和销售小产权房出现反弹，并透露各省份已作出工作安排，先刹风止乱，切实把小产权房的违法势头控制住。小产权房的整改推进，再次进入公众关注视野，并引发热议。
来源：腾讯《大家》
作者：傅蔚冈，专栏作者，上海金融与法律研究院研究员。法学科班出身，却喜欢以山寨经济学的视角分析世界。
